川普時代房貸如果維持低於4% 將利好美國房地產市場

11月9日，萬眾矚目中，“黑天鵝”特朗普當選成為美國第45任總統。市場首先迎來了“腥風血雨般的洗禮”，短暫的“崩跌”過後，市場情緒迅速回暖。

隨著克林頓大度致電川普。川普獲選演說中高調地感謝了克林頓和她的一家、尤其是現任奧巴馬總統發言表示，我們身在同一個國家，為的是同樣的事業和夢想，和諧的氣息一掃動蕩的陰霾，恐慌的市場漸歸於平穩，美元指數當日依然強勢回升至98關口上方並創下一周高位，歐美股市全面收漲，黃金跳水。

同大部分支持特朗普的民眾一樣，市場也開始對新總統治下的經濟發展充滿期待，畢竟川普的經濟政策理論上對複興美國經濟將有更多推動作用。

川普曾經多次反對寬鬆的貨幣政策住房貸款利息可能會提升

據美國房地產經紀人反映，受川普可能會推動的加息影響，那些加州正在買房的置業者無不擔心即將到來的加息，本週開始有不少致電要求加快自己的購房節奏。

同時，當地業內人士稱，之前奧巴馬政府或利用“加息”上演“狼來了”，提振美元表現和市場信心，未必真正想加息。實際上，今年夏天，美國住宅貸款利息還創下了歷史新低。
反觀川普多次在公開場合反對當前寬鬆的貨幣政策，有分析人士稱，加息的腳步聲預計更“近”了。

調查顯示民眾對川普治下房地產市場充滿信心

川普競選期間曾提出諸多施政方針，包括加大基礎設施投入、在墨西哥邊境修建城牆、取消奧巴馬醫療、為中產階級減稅等等。然而，大部分這些策略的推出無疑將是一個中長期的過程，何時及如何落實有很大不確定性。

但是值得注意的是，在川普的獲選演說中，其唯一著重強調的一點是，“要加大基礎設施投入，更新全美國的公路、鐵路、學校、醫院等的公共設施建設，以此拉動就業，提振經濟”。作為一個全球40多幢“Trump”牌大廈締造者，川普之前也曾表示，自己在很多國家都有地產投資經驗，所以他應該非常相信基礎設施和房地產開發對經濟和就業的拉動作用。

事實上，之前有機構對選民的調研也發現，民眾似乎對川普治下的房地產市場更加充滿信心。

另一家華人海外置業網站網的一項調查顯示，在被訪問的美國416名專業人士中，55%的人認為川普會提供更好的政策促進投資，而被訪的504名華人中，有54%的華人認為，克林頓比川普更將有利於外國人投資房地產市場。不過有意思的是，華人購買者大多表示，他們不會因為大選結果改變他們置業美國的信心和念頭。很多分析人士認為，美國依然並將在一段時間內都是全球最投資者最傾向的國度。

不過， 美國最大的房地產門戶網站Redfin則對媒體強調了川普“修建城牆”等控制移民的政策對美國房地產市場可能會帶來的影響。其指出，目前，4個房產項目裡面就有1個外國購買者，而未來10年，40%的新房購買者都將是外國人。

所以，如果川普真的控制移民，那麼無疑將冷卻美國的房地產市場。

除了移民政策，在海外置業上，影響最大的恐怕是美元兌其它國家匯率的變化，不過，這讓人想起英國脫歐，英鎊下跌，卻刺激了大量的海外投資者，而越來越多的英國本土買家也想趁機撿便宜。

相反，美元如果走強，則同樣會吸引國際資本湧入美國。

維持低利率對於美國購房者來說無疑也是利好消息！聯邦利率不升，房貸利率就可能維持目前新低狀態！

日前，在就業率上升、人均工資上漲、房貸利率下降的市場環境下，美國新房銷售量上升3.1%，二手房交易量上漲3.2%。預計將迎來新一輪購房高峰，房地產商也將增加住宅建設以應對未來增長的購房需求。

據美國商務部10月26日發布的數據顯示，即使今年八月份美國新房銷量有所下降，但截至目前的總銷售量仍上升3.1%至593000單位每年。彭博前期研究預測，由於今年6、7月份房產銷售量較低，至9月份，美國新房銷售量將增速至600000單位/每年。

在就業率持續上漲，房貸利率降至歷史新低的經濟情勢下，美國內部的購房需求逐步攀升。同時，增長的購房量和新樓盤的開發也刺激了美國經濟回暖；低端住房單位價格的上升和建設量的增長也幫助刺激了房地產市場。

經濟數據研究公司NationwideInsurance在新研究報告中表示：“新購房需求在就業率和人均工資上漲的刺激下反應強烈；近期房貸利率持續下降至歷史最低，選擇購置新房的人數也越來越多。現在更多房地產商需要增加住宅建設以支撐未來繼續增長的購房需求。”

美國商務部近期將七月份讀取的的新房銷售量修改至629000單位每年，此數據為2007年11月份以來最高值。而八月份的數據則穩定在609000，九月份的預估數據在518000- 662000之間。前三月新房銷售量數據的大幅度修改也反映了該數據的劇烈波動。

日前，美國房地產交易組織全美地產經紀商協會的數據顯示，九月份美國二手房交易量也有所上升，年交易量上升3.2%至5470000單位每年，但二手房市場的房源短缺和價格上漲過快則對此類房的銷售形成了一定的限制。

美國第四季度房地產市場依然會很強勁

美國經紀人協會提供的數據顯示，除個別區域外，剛剛過去的第三季度，全美房地產市場走勢依然堅挺，並將迎來持續向好的第四季度。

截至9月份，美國房屋銷售量比2015年同期增加了4%，存量房屋銷售量增加了3%，新房銷售量增加了13%。新房市場表現優異的原因在於，存量房屋供應緊張。數據顯示，新房銷售現在已占到所有房屋銷售量的10%。而在1年前，該佔比只是8%。

新房銷售還將繼續增長，因為隨著就業和新成立家庭數量的增加，庫存壓力會帶來新的住宅開工建設。在緊張的供應和擴大的住房需求的影響下，美國住宅價格今年繼續攀升。截至9月份，現存房屋銷售中位價比去年同期增長了6%。

從數字來看，今年美國住宅市場的表現優於美國經濟的整體表現，今年房屋銷售量和銷售價格的增長都高於美國GDP的增長。

美國經紀人協會一位研究人員表示，強大的內在購買力來源於，美國歷史上人數眾多的兩代人——千禧一代（25 – 34）和嬰兒潮一代出生的人正在步入家庭、婚姻或退休的門檻，這些迫使他們儘早做出購買決策。沒有住房而渴望住房的人數佔比依然很高。

這可能是美國房地產將繼續發展的內在動能。

來源：僑報網