拍賣房產的購買

房地產投資的成功的關鍵之一是購買成本要低。許多有經驗的投資者購買拍賣的房地產，價格低，容易獲利。但房地產拍賣相對普通買房較複雜，今天我們談談拍賣房的購買。

當屋主付不起房屋貸款一段時間，銀行把房屋收回，拿到拍賣市場出售，把拍賣得來的錢償還貸款。根據房地產研究公司RealtyTrac統計，截至2015年3月，美國共有85萬棟房屋處於欠債狀態，其中42%被拍賣。不過，讀者不要以為房屋拍賣市場上都是「遺棄」房產，其他類型的房產也會被拿到拍賣市場，包括豪華住宅、寫字樓、酒店和公寓樓等。一些開發商甚至把剛剛建好的房屋也拿出來拍賣。

目前，房屋拍賣共有兩種形式：一種是現場拍賣（live auction）；一種是網上拍賣（online auction）。不管你選擇哪一種，要記住投資房地產要考量綜合因素。網上拍賣使得這個程序更有效率，但是仍然有許多工作要做，包括簽署合約、建立托管帳戶（escrow）、披露資訊以及準備法律要求的其他文件。

先講現場拍賣。現場拍賣一般在縣法庭進行。 現場拍賣向公眾開放，任何人都可以參加，免費入場。但是如果你要出價，你就要註冊。在許多情況下，你要出示證明，你有足夠的資金買下標的房產。

參加現場拍賣有如下幾個步驟。

獲取拍賣屋資料：人們一般可以從網上、縣法庭、拍賣中介信託人（trustee）處獲得這些資料。

做研究：參加拍賣會前，一定要閱讀和理解所有的文件和交易細節。如果能從房地產律師或者有見識的房地產經紀獲得建議更好。

估算拍賣房產的市場價格：這包括屋主欠了多少貸款，有多少債務。這最後一點特別重要。如果你成功獲拍，你就要負擔這些債務。你需要聘請一個專業公司或房地產律師進行所有權查詢（title search）。

親眼看看房屋：不過，你只能從房屋外邊觀看房產的情況。這時，屋主或房客可能仍然住在即將被拍賣的房屋裡。你不能干擾住在房屋裡面的人的生活，否則是犯罪。一旦你拍下，你買的就在現在這種情況的房屋。也許，維修費要多花你幾萬元。

準備現錢：大多數拍賣會只收現金、銀行匯票（bank money order）、現金支票（cashier’s check）。在大多數州，買家必須在拍賣後立即支付現款。只有少數州允許買家先付百分之幾，其餘的在一定時間內付完。縣拍賣會一般要求預付款（advance deposit）。

參加拍賣會及出價：你在拍賣會開始前一個小時到達。拿到出價卡，當價格在你的預計範圍內及時舉牌。一旦你贏得拍賣，除了支付現款外，你還要做一些房屋轉移的文件，包括填寫8300稅表。記住，在拿到房屋所有權前，不要對房屋做任何修繕，因為原本屋主還有可能贖回你買到的拍賣房。

網上房屋拍賣。一些大縣現在也採取網上拍賣的方式。例如，密西根州底特律市的維尼縣（Wayne）。若是網上競價，你可以在任何地方，只要能夠連上網路。網上拍賣的房屋範圍較廣。網上拍賣與現場拍賣的許多內容類似，你也要閱讀和理解資料。如果房屋在你所在的城市，地產經紀也許會讓人參觀房屋。你可以帶房屋裝修師父，估計裝修價格。

像現場拍賣一樣，你也要準備購買資金，儘管多數網上拍賣並不需要出示資金證明。你若是競價成功，在拍賣會結束的一個工作日內，你通常要存入整個房屋價格的5%的資金作為保證金（earnest money）。同時，你要加快工作速度，保證你的托管帳戶按時收到你的文件和款項。否則，你可能會失去你的保證金。

購買屋主保險（title insurance）。網上拍賣的房產經常會遇到放棄請求（quit claim）和特別保證合約（special warranty deeds）的要求，債務責任會在辦理過戶手續時從銀行轉來。你購買的屋主保險可以規避這些風險。（作者為註冊會計師及理財顧問）