如何在美國用最少的錢買到稱心如意的法拍屋?

自次貸危機以來已有590萬棟房屋被法拍，儘管法拍屋數量逐年減少，但一些州法院審查程序緩慢導致房屋上市時間推遲，完成法拍過程也年年加長，去年達630天，有的甚至超過1000天。這意味著在紐約、新澤西、內華達、阿肯色等尚有大量積壓法拍屋的州份，應該在不久的將來會有比較活躍的法拍活動。

以下6條經驗之談，可以幫你買到如意的法拍屋。

1.買未經檢查的法拍屋（Foreclosure）要小心。在拍賣會上競價前，買方通常不能進屋更不能驗屋，頂多是看看房屋外觀，往窗子裡瞄一眼，同鄰居聊聊房子的近況。所以買方必須有面對意外情況的準備，比如你可能要驅逐賴著不走的前屋主，維修被其蓄意破壞的水電管道，補買被搬空的廚房家電、被拆走的熱水氣和燈具等，有時不經意就花去成千上萬元。就算沒搞破壞，至少房屋保養做得不會很好，這都要花錢。

2.通過地產經紀買銀行屋（REO）較放心。在拍賣會上流標的房子，產權由債權方銀行擁有，成為銀行屋。銀行通常會進行一定的維修，並僱一個專精法拍的房地產經紀來推銷這棟屋。潛在買方可在經紀人安排下進屋看房，這樣就可知道自己要不要買，以及買的是什麼樣的房子。

3.對花多少錢才能讓房子可住人，要心裡有數。好的法拍屋僅僅是空關著沒人管幾個月，只有草地荒疏、油漆剝落之類小毛病。但有的不大修就不能住。銀行屋不像短售屋，後者是自有住宅，現屋主有義務告知他們了解的房屋問題，但銀行無需對銀行屋的狀況進行說明，所以你最好花個三五百元請驗屋師，再找個持照營建商來根據檢查出的問題估計維修費。一般要花費買房錢的10%來維修及改建才能達到可居住的條件。但要記得驗屋師不能看到牆後、地板下，以及天花板上的情況，一些大毛病也許看不出來。而且銀行如果“依現狀出售（as-is）”，是不會因驗屋結果而修屋，或降低售價的。

4.了解相似房屋售價多少。你可登入Realtor.com，查詢在你考慮入手的法拍屋附近、最近出售的相似房屋，看它們實際售價多少。就算你沒辦法了解屋況，但有掛售照片可參考，而且你能了解到同類房屋大概的呎價、平均價、以及總價範圍。價格特別低的就別看了，這可能是家庭成員之間的買賣，不能反映市場價。

5.出價要有競爭力。買法拍屋的人主要是抱著撿便宜的心理去的，但如今情況不同，法拍屋少了。過去，你出價時，可以除去市價20%作為維修費。但據房地產信息公司RealtyTrac報導，2016年第一季度，法拍屋售價平均僅比市價低13%。當然不同地區情況不同。在俄亥俄州Akron，法拍屋低於市價的66%，而在聖地牙哥，法拍屋跟一般房屋售價無異。不過也別過慮，銀行不會無理性要價，且每多一天持有物業它們就多一天損失。

6.積極籌措購房款，不打無準備的仗。現金買家當然最受歡迎。如果你要貸款，最好拿到貸款預批信，準備好定金，向賣家證明你是認真要買房，也有能力讓房屋過戶，這可以加大你的競買成功率。但你也要了解，大部分銀行不願給屋況極糟的房屋做抵押貸款。在一般房屋買賣中，賣家可能會按買方貸款銀行要求修屋，但銀行可能不會，貸款銀行也就不同意在房屋失修的情況下放貸。但若是自住房，你可嘗試申請聯邦住屋及都市發展部（HUD）的203(k)房貸方案，它是給待修繕房設計的貸款。

來源：美國在線