在美國如何出售一套已經獲利的投資房

近幾年不少中國投資者在美國房市的谷底時期購入了一些美國房產。現在，隨著房價的升值，不少業主已經在考慮如何出售這些物業了。那麼，怎樣才能更好的出售，讓業主縮短出售週期和提高收益呢？今天就藉這個話題順便聊聊美國人是怎麼賣房的。

一、美國的二手房分哪幾類？

在美國，由於城市化進程已在數十年前完成，所以目前全美92%以上的房產都是二手房。特別是加州，土地資源有限，加上近年全美經濟環境持續疲弱，幾乎沒有大型新建住宅項目，為數不多的新房也多為小型開發商承建的老房推倒重建或改造項目。因此，二手房產是眾多海內外投資人的主要選擇。

從房屋硬件狀況(House Condition)上來說，美國的二手房，大致可分為三種情況：待拆房子待拆房子(Teardown)買家過戶後，通常都會推倒重建，因此賣家不會翻新，更不會美化。

對於這類房產而言，土地比房子值錢(The Value of the Property is in the Land),買家看重的是佔地面積，更是土地的價值。房子雖然搖搖欲墜，但佔地面積如果很大，地段較好的情況下，也會吸引眾多買家搶購。所以這種情況下，買家並不擔心房子不好賣，滯留在市場上的時間長，一般不會在花錢做翻新和美化。

買家買下後，會邀請建造公司把整個房子推倒，在原地建立全新的房屋。

建好之後再重新推向市場轉賣，收益至少為當初買入價的20%30%。這種方式主要針對有強大現金流的買家，因為美國相關法律規定，完全推倒重建的房屋，在施工前必須拿到許可證，這個審批的過程需要六個月到十八個月不等的時間。（當然由於建材、建造成本和建房資質等條件約束，具體案例還是要具體分析，無法量化，在此只是給出一個粗略的評估，僅供參考）。

當然由於美國當地的建造公司的規模通常比較小，在沒有很多現金投入的情況下，為保證正常資金流動，通常會建議客戶保留一部分地基，在老地基上加蓋地面部分，就只需要一個月的時間拿到批文。這在美國推倒重建的房子案例中非常普遍。原年老房子原年老房子在出售前，大多不會做翻新，也不太值得美化

原年老房子

屋內居住著原始業主(Original Owner)或長期業主(LongtermOwner)，他們一住就是半個多世紀，甚至是一個多世紀；房子從未轉手或者極少轉賣。相較於現代人的審美觀和生活方式來說，這一類房產整體風格顯得陳舊，室內裝修及陳列樣式明顯還停留在屋主當初購買或入住時的年代裡。通常室內沒有家具，而且沒有現代家庭電路規劃，無法拎包入住，業主往往在購買之後需要自行裝修，重新翻新電路系統及必要要設施進行再升級。

這類房產的房齡比較久，但自身的優勢也非常明顯。一旦放在市場上交易，賣家委託的賣房經紀(Listing Agent)大多都會特別註明該房產的這個屬性，在推廣過程中，把這個當作優勢或是噱頭，大肆宣傳，吸引買家的眼光。這其中有三個重要的原因：

1、幸福的生活模板(主要針對美國國內買家) ——美國人珍重家庭觀念，一個從未轉賣的房子，意味著一家人在裡面生活了很長時間，撫養孩子長大、畢業、工作、結婚生子，是一個非常成功幸福的生活軌跡。       2、議價空間大 ——一個從未轉手的房產，經過相當長的時間，房價漲幅已經非常可觀，對賣家來說，無論怎麼賣，都會有非常好的收益，加上房屋多少有損耗，也沒怎麼翻新，通常會給買家較大的議價空間。      3、房產交易記錄相對乾淨 ——一個極少轉賣的房產，無論是房屋主體結構，還是曾在此居住過的住戶，發生的變故相對較少，歷史記錄會比較單純乾淨。這點買家也會比較在意。

傳統二手房 

傳統二手房(Secondhand)–在全美二手房市場上，存量最大的就是半新半舊，進行過基建加固，內部重新翻新升級的房產。

客戶選擇最多的也是這一類型房產，當然，無論是親身實地的入戶進行考察，還是在相關房產網站上搜索房產的圖片，我們會發現這樣的幾種類型：

沒有任何家具的空房間–除了鑲嵌在牆壁上不可移動的設施之外，原業主搬走時，通常會帶走了房間內的所有私人物品。（注:根據美國房產的慣例“入牆原則”即固定在牆內的家具通常是隨房產轉讓的，可以移動的家具是不包含在房價內的。所以你會在房間裡看到釘在牆上的鏡子、屋頂的吊燈和吊扇、櫥櫃、馬桶、淋雨噴頭、浴缸、游泳池等等）通常這樣的房產會在市場上停留相當長的時間，沒有任何家具陳列、沒有美化過的房產，很難讓買家對未來家居佈置有想像的空間。

室內仍滯留著原業主的家當——對於美國人來說，購置新的房產也不是一件小事，需要足夠的現金流和時間來安排及計劃。很多情況下，賣家會在還沒搬走的情況下，提前開始接受買家看房，所以當買家在房產開放日(OpenHouse)看房或是在網站搜房時，會看到原業主的家具陳列。相對第一種情況而言，這類房產提供給買家一些思考未來家具擺設和陳列的思路和空間，但有些很賣家的家具和日常生活用品任意零亂的擺放，也經常會給買家留下不好的印象。

室內仍滯留著原業主的家當經過專業陳列和美化的居室——這種情況主要針對有額外預算或是已經購置新房產的賣家。通產賣方經紀人會與賣家溝通，了解賣家是否願意拿出預算來邀請專業的陳列團隊及攝影師對房產進行美化。

當然對於一些高端優質房產，賣方經紀人也會選擇自費來為房產進行修飾。

二、美國的二手房怎麼出售？

在經過賣方同意後，賣方經紀人過邀請專業的陳列公司(Staging Company)進行一系列美化居室的流程，這其中就包括了租賃匹配賣家居所風格的家具，由專業的陳列師(Visual Merchandiser)來進行整體規劃及佈局，調整室內燈光等等。

對老舊風格進行重置改造

對老舊風格進行重置改造

對一些豪宅來說，賣家也會邀請專業的園藝師(Landscaper)來對前後庭院進行重新設計和修剪。

最後，攝影師會進駐進行室內各個角度的拍攝工作，一些佔地面積比較大的物業，甚是會需要航拍。當然每一項服務都會有明確的收費標準，從幾百到幾千美元不等。

總之，在出售這類房產前，買家一定會考慮對房子進行必要的美化，因為呈現給賣家一個好賣相，十分重要，這不僅能讓房產在短期內售出，更能為房產增值。

友情提示：對眾多在美國持有房產的中國投資人來說，房產各自的獨立屬性決定了不同的賣點。待拆房子(Teardown)，重點是佔地面積和土地。原年房子(Originals)，重點是文化傳承內涵、相對寬鬆的議價空間和較為乾淨的交易記錄。傳統二手房(Secondhand)，作為主流，則需要花心思在打理賣相上。

不同的賣點也同時決定了不一樣的購買和銷售策略，因此了解美國二手房產的這幾種屬性，對買房雙方而言都是有非常好的建設性幫助。

來源：TheHouseClub