購買投資房的重要考量

美國華人喜歡投資房地產，把許多地方房價炒高，但非每個人投資都能成功，不成功的因素很多。因此，在購買投資房時，一定要考慮五個關鍵因素，因為這五個因素關係到投資的成敗。

現金流

現金流是投資者考慮最重要的因素，包括以下幾個方面。一、當地房地產出租市場的強弱，如房屋空置率和房租拖欠情況。二、要購買的房屋類型，如購買C級公寓，就比A級公寓和B級公寓有更高的租客周轉率、維修費和保持費。三、貸款利率，如是傳統的貸款還是高息貸款。四、首付款比率。

一個關鍵問題是，這個投資是否能夠提供穩定的租金，也就是房產現金流及與其它房產的比例。例如，一棟房屋的價格是15萬元，每月租金收入1000元，要比30萬元房屋但租金是1600元要好。再如，一個四家庭的房屋買價是40萬元，若是每月租金收入3000元，那要比以上兩家投資現金流都要好。

社區好的房屋和維護好的房屋，會有助房屋增值。投資房也要考慮保留部分收入來修繕維護。投資人是現在需要租金收入重要，還是將來房價升值重要？當然，不是所有問題都有正確答案，但在買房時這些因素都要考量。

槓桿

投資中的槓桿使用也是投資非常重要的考量，因為你可以在這項投資少放資本，這樣你只須較少的資本。如果房產增值，扛桿會大大提高回報率。但是，假如房產貶值，也會因為槓桿，投資者欠上的債務，現金流就可能會成為負數。

但是有些短期負現金流是可以接受的。剛剛買的房產須要裝修，裝修期間短期現金流是負的，但是長期是賺錢，這樣的投資是可以考慮的。例如，買到法拍屋空置率都很高，需要重建。這樣，你就需要足夠的資金能夠度過負的現金流時期，直至這棟房屋收入穩定，創造正現金流。「零頭期款或者低頭期款」投資對高槓桿的投資者來說非常具有吸引力，但是須要非常的小心。

淨產值（equity）

你買的房屋有淨產值嗎？淨產值通常透過幾種形式形成，如便宜房（discounted price），升值潛力（upside potential），重新分區機會（rezoning opportunity），管理不善房及拍賣房。

創造淨產值有許多方法，但是買到立刻有淨產權的房產是最好的。找到一個馬上賣的買家，他願意便宜賣。買到一個需要維修的房產，你花費五毛錢就能翻轉獲利一塊錢。若是投入一萬元，能夠很快獲得二萬元的淨產值房是值得考慮的投資。

升值潛力

買房產最重要是地點。買到好地點的房產，房價升值後，在適當的時機賣房，就會獲利。但是，買房時機的把握比較難，具有投機的特點。一般來說，房屋在長期20年後增值是比較容易的，也幾乎是肯定的。

選擇購房地點，確保房產價值，要看長期的就業情況及整個城市範圍內的趨勢。一般來說，好地點的房產若能以每年5-7%的速度增值，如果再加上合理的現金流及購買時就有淨產值，那就是好的投資。

風險

大家都在講風險，但很少人真正考慮風險。你可以懷最好的希望，但是要有最壞的準備。也就是說，A 計畫不通時，你要有B計畫。假如你購房是為了增值，但是這個房產並未增值，那麼你能出租後，還維持正現金流嗎？

在購買出租房前，你要確實查看這棟房屋過去的收支財務狀況。最好有實際的盈利數字，假如賣方不給，這筆交易要小心。有的賣家編造數字，一定不要輕易相信。有的房產問題多多，一定要實地查看。當社區房價下降，你不要試圖逆勢而為。好的房產賣得很快，一上市就沒了。但有的房產上市很久卻賣不掉，不要太天真，一定要查明原因、瞭解實際情況再下手。（作者為註冊會計師及理財顧問）

來源：世界日報