不動產抵押貸款中“反追索差額法律”

在美國絕大多數購買房地產的人都要申請貸款。往往他們也必須用所購買的房地產作抵押才能夠得到貸款。如果借款人事後無力償還貸款，放款的債權人就可以收回抵押品。但是：如果抵押品的價值已經不足以補償貸款金額的話，債權人是否還可以向債務人追索差額部份的貸款呢(Deficiency)？這就是我們下面要介紹的加州的“反追索差額法律”(Anti-deficiency Laws)的內容。

自19世紀後期到20世紀30年代，是美國西部地區的“淘金時代”。那個時期是投機、欺詐，暴利和黑金的時代。當時做房地產交易時，由銀行提供抵押貸款的並不多。通常都是由賣方向買方提供信貸，然後用所出售的房地產做抵押。在那個年代，由於房地產買賣的投機性非常強，成交價格往往被哄抬很高．一塊市值$10萬的土地或房屋可能會賣到$15萬的價格，這時，賣方讓買方支付$5萬元現金，其餘的$10萬當作賣方的貸款，用那塊土地作抵押。這樣的話，賣方實際上是白收了$5萬元現金。如果買方無力償還那$10萬元貸款時，賣方就收回抵押物。可是到20世紀30年代出現大蕭條時，房地產的市值也大幅下跌。賣方收回來的抵押物已經不值$10萬元了。比如說只值$5萬元了，這時賣方就會繼續向買方追索差額的$5萬元。這樣一來，就將許多平民百姓趕到了絕路上，他們丟掉了頭款現金，丟掉抵押的房地產，結果還要背上一筆個人的債務。

在這種情況下，加州及美國其他許多州都先後製定了所謂“反追索差額法”。這些法律對於不動產抵押貸款的債權人在收回抵押品償債之後，是否還能向債務人追索不足的差額，做了很多限制。“反追索差額法”的立法意圖是：市場成交價格應該是買賣雙方在公平自願的基礎上決定的，但賣方往往對房地產的價值了解得更清楚。因此，如果賣方認為他的房地產值一個很高的價值，他就要“自食其果”，對自己的承諾負責。如果事後證明“物非所值”，他就不能再追究買方。“反追索差額法”的內容，基本上來講，如果債權人通過非司法訴訟的程式收回抵押不動產的話，即通常所講的“信託人拍賣”(Trustee Sale)，則無論該不動產拍賣的實際價格是多少，債權人都不能再向債務人追索差額部份；如果債權人心不甘情不願的活，他就必須在收回抵押品之前就要向法院提起訴訟，用司法訴訟的程式來收回抵押不動產，在法院的監督下拍賣，不足的差額部份才可以由法院做出判決。但司法訴訟耗時比較長，還要對拍賣不動產做估價監定，證明確實是不足以償還貸款，法院才會同意做出差額判決。因此，債權人通常都不願意借助司法程式。此外，法律對購買個人自住房屋的債務人更有額外的保護，即第一順位抵押貸款的債權人在收回抵押不動產時，無論是通過非訴訟方式(Trustee Sale)，還是司法訴訟方式(Judicial Fore Closure)，都不能再追索不足的差額部份。

以上是對加州“反追索差額法律”的演變做一個概述。在以後的續篇裡，將分別介紹法律中的一些重點問題。