美國加州各主要城市房產市場分析

加州面積是美國第三大，幅員廣闊，地中海型氣候，冬濕夏燥，有非常豐富的自然景色，人口37 00多萬，也是美國最多人口的一個州，白人只佔57.6% ，拉丁美洲裔高達37.6% ，其次是亞裔。2012年加州的GDP 超過2萬億美元，是全美國之冠，根據國際貨幣基金組織數據，其GDP排在世界經濟體的第八位。加州的最大經濟產業是農業，其它產業包括航空、娛樂、輕工業、計算機高科技產業、醫療產業、電子遊戲產業和動畫產業等。 

加州的房地產：

加州房地產業蓬勃發展，20 12 年收益超過500 億美元，佔全加州生產總值的17% ！在過去的十年，房價每年升值8 % 以上。美國201 2 年房價最貴的十個城市有6 個在加州！其中Newport Beach 雄踞榜首，平均叫價高達250萬美元！加州的房價在2009 年觸底時，房價下跌接近六成。因為中國國內過熱的樓市，吸引了大批中國人到當地炒房淘金，除了因為良好居住環境、好學區外，對於中國人來說，住在這個地區，就是身份和財富的象徵。以白人為主的社區，現在逐漸被中國人佔據。 

以下介紹加州各主要城市的房產特點：

高科技重鎮— 舊金山是個依山傍海而建的城市，位於北加州，地勢起伏，市區與周圍城鎮以橋樑相連接，東邊有海灣大橋和奧克蘭相接，圍繞著舊金山灣的大大小小城市統稱“ 灣區” 。灣區的南方有聖荷西（San Jose ）和帕拉阿圖（Palo Alto ）等著名都市，斯坦福大學和矽谷即在此區；東方為奧克蘭和伯克萊大學的所在，可以說是高端教育和高科研技術兩大領域的重鎮。整個灣區發展已經非常成熟，這裡房子一點也不便宜。矽谷是美國創業重鎮，全美每年幾百億美元的創業投資中有40% 聚集在此，也令當地房價自金融危機後迅速回升。

Saratoga 是全美國房屋最昂貴的地區之一，位置優越，在矽谷的中心地帶，全世界一流的高科技創新人才匯集在此。 2013年整體房屋中位價約166.4 萬美元，跟2012年同期比較微升2 %  ，而二房及三房分別上升38%（97.5 萬美元）及27%（143.9  萬美元）！另一個推高房價的原因是好學區，Saratoga的高中排名全美前四十強，應屆生很多都可以升讀伯克萊、UCLA 、哈佛、斯坦福等名校。

斯坦福、HP 總部和很多大IT 公司總部匯聚的 Palo Alto ，因當地原住民為了保護社區環境，如果外人想搬來居住，要經過鄰居們一致表決，只有大家都同意，才有資格成為這裡的一份子，否則就算有錢也沒有辦法。2013年整體房屋中位價約是163.3 萬美元，跟 2012年比較上升17.6%  ，其中以二房上升44% （131.3 萬美元），升幅最高！

Cupertino  位於灣區南端，是最早的華人居住區，蘋果的總部也在這裡。受金融危機影響並不特別顯著，目前房價動輒仍然上百萬美元。2013年整體房屋中位價約125 萬美元，跟2012年比較，上升16%，其中以一房升幅最大，高達72% （55 萬美元）！ 

Mountain View 是矽谷的主要組成部份，谷歌、Mozilla 公司、Linkedln 等許多著名機構都位於該 市，也是美國第一座完全覆蓋免費wifi的城市。2013 年整體房屋中位價約84.8 萬美元，跟 2012 年比較，上升11% ，三房上升30% （105 萬美元）。

Santa Clara 是全美十個最安全城市之一，Santa Clara 已經沒有多餘的土地供新建房屋，城市內也沒有什麼豪宅，都是中等規模的房屋和公寓。2013年整體房屋中位價約65 萬美元，雖然跟2012 年比較只上升了9% ,  但是一房卻竟然上升43.5%（34.5 萬美元）！

Fremont  位於東南側，有很多華人和印度人聚居，四通八達，距離其它地區不算太遠，均在一小時車程內上班。房價比其它熱點要低，2013年整體房屋中位價約63.6 萬美元，跟2012年比較上升19.9% ，同時一及二房都有很大升幅，分別是52.9%（26 萬美元）和40 . 7% （38 萬美元），一般家庭較容易負擔。

洛杉磯（Los Angeles ）：

加州第一大城，也是全美第二大城，僅次於紐約市。其中大洛杉磯都會區的範圍包括Orange 、Ventura 、   Riverside 和San Bernardino 幾個郡，組成極其廣大的都市地區，有六個大型民航機場，為世界主要城市之最。而這些郡有很多知名的城鎮或地區，如 Beverly Hills、    Pasadena 、Long Beach  等，共有超過100個大小城鎮，總面積10567 平方公里，座落在三面環山、一面臨海的開闊盆地中。

洛杉磯2010年人口超過9818000 ，是美國其中一個最多人口的城市，並擁有豐富多元的族裔人種。亞裔人口總數在美國排名第二，亞裔企業數量和營業額全美第一。華人在洛杉磯大多居住在市中心東南方，南加州有七個城市，亞裔超過半數皆位於這一帶。大洛杉磯都會區居住有近百萬華人，他們分佈在幾十個城鎮，比較集中在San Gabriel ，Alhambra ，Arcadia ，   City of Temple ， San Marino ，Pasadena ，Irvine，Monterey Park ，Orange County 等幾個城市。最初華人選擇Monterey Park 和Alhambra ，過去十年來，富人紛紛遠離市區，促使新貴地區房價也節節攀升，反而遠超過市中心。現在較富裕的地區是 Arcadia ，以及臨近的San Marino 、   South Pasadena 以及City of Temple 等。 

San Marino 是個富裕小城市，以華裔佔大多數，人口密集度較其它城市低，有較多綠樹成蔭的獨立屋住宅，環境高雅清幽且隱密，大宅格局最受買家喜愛，與鄰近San Barnardino 、San Gabriel   華人區都很近。另外一個賣點是它的高中升學率在南加州名列前茅。對於買家來說，入住   San Marino 就是財富和地位的象徵。 2013 年整體房屋中位價約183.4 萬美元，跟2012 年比較，上升24% ；二及三房業有很大升幅，分別是53% （150  萬美元）和 47% （177.8  萬美元）。

Arcadia 位於加州洛杉磯東，另一個華人聚集的小城市。Arcadia 有很好的公立學校，屬於明星學區，當地高中平均API 高達889分，因此吸引許多華人家長在此置業，這裡也是少數未受房價狂跌影響的城市之一。2 013 年整體房屋中位價約87.5  萬美元，跟2012年比較，上升11%，二、三房都有平均升幅，分別是 22% （56 . 2 萬美元）、21%  ( 78 萬美元）和 27% （136.5 萬美元）。

Temple City 因相對低價、安全的居住環境、較好的學校獲得青睞， 這個學區2010 年API 指數達885分，優於高價地段的比華利山學區。相對容易負擔的房價，也是洛杉磯都市區房屋稅最低的城市之一。2013年整體房屋中位價約62.8 萬美元，跟2012年比較，上升19%，三房升幅最多，達到29%（65 萬美元）。

洛杉磯幅員廣闊，越向東移，越接近內陸地區，房價越便宜。Riverside  和San Benardin 統稱為內陸帝國（Inland Empire ），現已成為華人東遷的熱門地點，這里人口數量躍升至400萬以上，增長超過五成。Inland Empire  平均房價相對低廉很多，很多人因此低價抄底買入。2013年S an Bernardino 整體房屋中位價約16.6 萬美元，跟 2012年比較，上升27.7%，一房升幅最多，達到72% （7.5 萬美元）。而 Riverside 整體房屋中位價約27.3 萬美元，跟2012年比較，上升22% ！一、二、三房升幅分別是25%（12.5 萬美元）、29%（19.7 萬美元）、27  % （25.5  萬美元）、   23 %  （33.3  萬美元）。

聖地亞哥：

位於加州的最西南端，跟洛杉磯相距約兩個多小時車程，以眾多沙灘和軍事基地著名，還有三多（高爾夫球場多、遊艇多及養馬多）。這裡有很多港灣、海邊小鎮，一連串的海灘各有特色，加上溫度不高及濕度低，最適合從事各種戶外活動或療養。西班牙語通用。相對洛杉磯的喧囂、物價和污染，聖地亞哥跟佛羅里達州一樣，有不少人選擇在那裡退休定居，這幾年一直吸引人不少美國人退休後搬來居住。這裡還有聖地亞哥州立大學、加利福尼亞大學分校等高很多大學及研究機構，令這裡成為美國博士密度最高的大城市。福布斯曾把聖地亞哥列為“ 全美國最適宜從事商業活動都市” 中的第一名。過去一年，聖地亞哥房價大幅反彈。目前在售單位以二房單位比較多，佔46% ，售價由3 0多萬美元起。2013年聖地亞哥整體房屋中位價約43.2  萬美元，跟2012年比較，上升19.2%，一房升幅最多達31.4%（22.2 萬美元）。聖地亞哥北部幾個中產階級聚居的社區，如 Poway 、Rancho Penasquitos 、Carmel Valley 等地區較保值，因學區好、地理位置佳，很適合華人購買。2013年7 月至10 月Poway 整體房屋中位價約54萬美元，跟2012 年比較，上升16%，二房升幅最多達24.5% （34 萬美元）。而Rancho Penasquitos 地區的整體房屋中位價約56.9 萬美元。Carmel Valley 是知識人才集中的地區，近海、交通便利、地勢好、學區好，是家庭居住的首選。2013年10 月整體中位房價高達  92.5 萬美元，跟2012年比較上升了15.6% 。

來源：搜房網