從美國房屋貸款利息週期看貸款選擇

一個精明的投資人，在條件允許的情況下，一定會盡可能地使用借款而不是自有資金，這樣才能充分利用財務槓桿原理，使投資收益最大化。在美國貸款還有一個好處，那就是利息和貸款費用都可以抵扣個人收入稅，所以即便是高收入群體，從避稅的角度考慮，也是樂意用貸款買房的。但是，貸款的利率、貸款利率的周期，也是投資者要值得考量的一個重要因素。簡而言之，就是盡量在美國利率週期的低點申請房貸，如此才能降低利息成本，獲得投資收益的最大化。而目前，是美國房屋貸款利率較低時期，正是申請貸款好機會。

1、平均12年周期：美國房地產市場大約相隔12年左右有一次大的市場調整期。

2、每個週期有3年調整期：美國房地產市場調整週期持續大約3年，這期間美國房價會有較大的波動和下滑。

3、6%長期自然增長：每次美國房地產市場危機後無一例外會迎來新一輪的房產增長，但美國房地產市場突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內回歸理性。

抵押貸款低利率時代將終結

美國在房價上漲的同時，美國抵押貸款利率水平也在上漲。據房利美數據，自2013年5月美聯儲首次釋放退出QE信號以來，美國30年期抵押貸款利率累計上漲了超過1個百分點，最高達到4.48%。

多數經濟學家仍認為，耶倫接任美聯儲主席後仍將維持伯南克的寬鬆立場，抵押貸款利率有望保持在歷史低位。且就業市場的複蘇將足以激發潛在購房需求。

在2013年，美國抵押貸款利率下降到歷史低位，也是金融危機以來，美國平均房價有一個比較大上升，美國人按揭貸款購房承受能力下降。近期價格有所反彈，或意味著房屋銷售壓力增加。

根據美國房地產經紀人協會公佈的房屋按揭貸款承受負擔能力的指數，八月份有輕微上揚。該指數基於美國家庭平均收入，平均房價，三十年固定抵押貸款利率，20%首付的假設前提做出研究。

三十年來，美國抵押貸款利率一直呈現下降趨勢，1981年，三十年抵押貸款利率為18.45%，如今大約是4%。也就是說，抵押貸款利率一直是在減少，在一定程度上，更加優惠的利率也可刺激更多購房買家數量。

如果抵押貸款利率上升到5%，美聯儲可能開始加息，那麼，會發生什麼呢？這可能使得按揭貸款負擔能力指數下降，平均銷售價格可能下降10%。而抵押貸款利率上升的另一個原因，美國經濟改善可能會部分抵消利率上升的影響。

雖然，美國接近歷史低位的抵押貸款利率時代可能將要結束了，但這並不意味著房地產市場將會蕭條。

來源：網絡