六問六答帶您了解美國購房貸款的房屋估價

美國購房貸款申請中，很重要的一個環節是房屋估價。在這個環節會遇到哪些問題呢？本平台在這裡助您來了解一下。

1. 哪裡找估價師appraiser？

銀行一般都會選擇自己的估價師

2. 估價費用是怎樣處理的？

appraisal fee應該是付給第三方appraiser的費用，這個費用不管貸款下不下來都是先付掉的appraisal fee。一般都是客戶先付的定金或者是直接從客戶的信用卡扣除。

3. 如果貸款被拒絕, 估價報告(appraisal report)還能在其他銀行用麼？

如果貸款被拒絕，appraisal report也很難被其他銀行採用。除了銀行都有自己認可的appraisal公司之外，時效也是一個問題，一般發現第一個銀行拒絕也得用個個把月，appraisal report的有效期就4個月，折騰兩回就過期了。要提供給第二家銀行的appraiser做參考，需要能夠到appraiser，談妥價錢，在實際操作上是有難度的。很多銀行同時用多家估價公司，在place appraisal order的時候，根本不知道會指定給那個公司。

理論上來講，transfer是可以實現的，首先，新的貸方要同意用這個估價報告。越大的AMC (apraisal management company)做​​出來的報告，越容易被認可。其次，original lender要同意release這個報告,授權給AMC來實現transfer。能做到這兩點的貸方並不多，而往往如果貸款被拒了，其他貸方也未必能做的成。所以transfer的機率並不高。

即使不能transfer，可以review，比full appraisal便宜很多很多，有人50就搞定了。就是把舊的報告給新的appraiser，新的appraiser覺得舊的報告合理，寫一個不需要做新的full appraisal的決定。據說一年以內的報告都可以用來review，不需要做full appraisal。另外還有一種desktop review，就是apprsaiser直接認可loan application的價錢，不做full appraisal，也很便宜，一百多刀一般。

4. 房屋估價比合同價高怎麼辦？

這是個好事情，但並沒有實際的好處，貸方仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是，如果Loan to Value （L/V ) 比例從>75%變成<75%，或者>80%變成<80%, 銀行會保持貸款利率但多提供Credit給貸款人。這樣借款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。

另外也有人認為對於貸款審理沒有任何實質好處。根據其所合作過的十幾家全國大型銀行來看，他們依然會按照購買價來計​​算loan to value ratio，而不是基於你的appraisal value。所以不管估價高於售價多少，都不存在LTV變化，自然對於利率，credit等沒有任何影響。

5. 房屋估價比合同價低怎麼辦？

好的一面是你本人或者你的經紀可以和賣方再進行交流，當然不一定成功。另一方面你可能需要更多的首付來保證你的貸款。銀行會按照低於售價的估價來重新計算loan to value ratio。比如一個房子售價40萬，申請貸款32萬，那麼LTV（loan to value) 是80%, 你不需要繳納貸款保險。但是如果估價只有38萬，那麼LTV就會變成32/38=84.2%，就需要買家要么付貸款保險，要么砍價，要么多拿首付，減少貸款額到38萬的80%。

6. 房屋估價過低，能否向貸款銀行申訴？ 

如果Appraisal Report上有明顯錯誤，可以向貸款銀行申訴。具體來說有以下幾種情況：  

1）Appraiser沒有考慮房子的addition。 
2）Gross Living Area不准確，需要有10%的誤差以上。 
3）Appraiser選的comparable sales和房子不在同一種類的market上，譬如學區差很多等。 
4）距離近的comparable sales的記錄appraiser沒有選擇作為參考。 

貸款銀行根據appraiser回復會有以下幾種決定：  

1）不支持申訴，採用原有估價。 
2）支持申訴，採用appraiser更新的appraisal report估價。 
3）要求做新的appraisal，採用新appraisal估價。 
貸款銀行一般只接受一次申訴。 

來源：TheHouseClub