美國購買新房與二手房基本流程

在美國房地產市場上二手房的銷售佔了85%,而新房僅僅只有15%，這與中國國內市場上有很大不同。僅從選房和看房這個環節來看，兩者還是有不少區別，各有優劣。二手房通常都處於有成熟的社區，交通便利，生活方便，購物、休閒、教育、醫療等都有配套服務。加上麻煩房源沒有毛坯房之說，既使有些二手房需要部分修復，但也基本上可以在購買後即可入住，因此很受市場歡迎。而新房因為採用新建築材料、新技術，新工藝，因此更加節能環保，加上可以購買自己喜歡的居家裝飾，加上房屋基本上沒有維修費，因此也受到投資者青睞。總之，新舊房各有利弊，下面這些購買新房與二手房的基本流程僅供參考。

美國新房的買賣流程                                                       

美國樓市交易以二手房為主，但同時也有新房銷售，而中國人更喜歡購買新房。

美國新房的買賣流程跟二手房有一定的差別，最主要的差別就是預先登記。

美國新房買賣

1.先登記排隊

買新房第一步需要在建築商那裡做買房的登記，需要準備一些材料，包括存款證明和身份證明。

其中最重要的是存款證明。對於建築商來說，最理想的情況是購買者在美國的銀行有存款賬戶，銀行能夠提供美國的標準的月報表明細。這樣的存款證明是建築商最喜歡的。因為這樣他們能夠清楚地了解這個賬目的詳細情況，是否存在問題。

2.選擇房屋及配備

做好買房預先登記之後，建築商就會把登記者納入到選房的排隊名單之中。

一般來講，建築商會一邊建新房一邊通知排隊名單中的買主, 分期放出房源，一般每期有4到7套房子。如果已經登記名單中，建築商就會依次序通知實地看房, 先到先選。

如果對當期推出的房子有不滿意，也可以要求建築商把名字在名單中往後推移。等建築商推出下一期房源的時候，再去看房。

從上面的說明可以看出，購買新房最重要的步驟是先做好預先登記。當您對某一個區域、某一個建築商的房子感興趣，就應該儘早當該建築商那裡做好買房登記。及早準備好存款證明和身份證明，提前去登記，以便排在選房次序名單的前面。

如果看中，就可買房簽約，並且交納訂金。對於買房者來說要先問清楚有沒有保護期限，在這個保護期限內, 如果改變注意，仍然可以退回訂金。簽約和繳納訂金之後，正式進入購房過戶的程序。貸款預批、簽訂合同、房屋檢查、購房過戶申請貸款、購買保險、交款過戶即可。

美國二手房的買賣流程

美國二手房買賣

Step 1 確定購房目的

決定去美國買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資？買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要慎重考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題；如果是投資，更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

Step 2選擇購房項目

決定好意向後，買家就可以在有路選擇合適的購房項目，有路網會安排最有經驗的、最合適的經紀人來幫助買家完成相關事宜。

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，所以對於不了解當地情況的買家來說，通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。但礙於買家對美國經紀人了解少之又少，有路網做了大量準備，幫大家省去了選擇經紀人的煩惱，會直接推薦最有經驗的、最合適的經紀人來協助買家順利購房。

Step 3 拿到貸款預批

中國人在美國買房可以申請貸款，但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子，買家需要先取得銀行給出的貸款預批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之後，再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間，賣家可能沒有耐心等待。目前，大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款，這也是他們在當地購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

Step 4 簽署購房合同

經過一段時間的選房、看房之後，當遇到心儀的房子，經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付房款的20% 作為首付款，這筆資金會存入第三方監管賬戶中。

Step 5 房屋檢查

房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。

Step 6 產權過戶調查

在簽署購房合同大約兩週後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

Step 7 申請貸款

買方向貸款機構提出貸款申請後，第三方評估機構會對房屋進行估價，如果估價低於房屋成交價格，買家可以與賣家協商降低房價或者直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規定。

Step 8 購買房屋保險

在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地區要加保颶風險，加州要加保地震險等。

Step 9 產權過戶

在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款打到第三方監管賬戶中，之後進行產權過戶。大概兩週左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網站半年左右會更新一次，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。

來源：新浪海外房產