沒有美國身份的境外人士如何在美國貸款買房

在加州，目前對外國人在美國貸款買房的項目比較少，接受外國人在美國貸款買房的銀行也比較少。今年以前，有個別華資銀行及少數其它社區銀行可以做外國人的美國貸款買房業務；今年初以來，一些華裔年前常幫襯的華資銀行已經被取消這樣的貸款資格。這是由於美國在經歷了金融危機之後，對美國貸款買房越來越嚴謹的關係。

現在，在北加州灣區，還有一家社區銀行可以做得到-- 這就是Sterling Bank & Trust，以下簡稱為SBT，華裔稱呼它為“富華銀行”。惠雯我本人就職旗下多年，近幾年專職做住房貸款。尤其專精不查稅表的房貸。

所謂外國人，是指非美國護照和美國綠卡持有者。他們可能是以工作簽證、學生簽證、旅遊簽證的非美國身份而逗留在美國的人士。外國人在美國貸款買房首付款一般在35% 以上。

一般常見的美國貸款買房選擇有30 年、 15 年固定利率和7年、5年、3年以及1年的浮動利率。

所謂浮動利率，是以30年還貸期計算，又可以選擇初始那7 年、 5 年、 3 年或者1年固定利率，之後利率根據各項選定的Index每年修訂的分期方式，它們比一般查收入的貸款利率會高一些，一般最高可以貸到200 萬美元，但是SBT則最高可以貸到500萬美元！

一般情況下，貸款銀行可以讓外國人申請美國貸款買房的作業時間會比較長，您要選擇四十五天到六十天的過戶期，但是SBT可以快些，一般是30天左右即可。

這種貸款俗稱不查收入貸款，其實只是不需看報稅表，而對貸款者所購買的房子，跟貸款銀行的業務地域範圍一樣有地域限制。比如在北加州灣區，SBT的不查稅表的住房貸款，就暫時限制在圍繞海灣的六個郡的所有城市。這6個郡分別是：

1. San Francisco county
2. San Jose county
3. Santa Clara county
4. Alameda county
5. Marine county
6. Contra Costa county

一般來說，貸款銀行不查沒有報稅號的人的信用，購買房子可以用個人名義，也可以用公司名義，一個人名下最多可以貸款買三個房產。但是在SBT，是必須用個人名義買房和申請貸款的；一個人名下則可以最多申請四個貸款買四個房子，每個房子可以是1至4個單位的。

貸款銀行對身份證明文件方面，會要求美國貸款買房人提供 :

1. 有效的護照和簽證

2. 工作收入證明( 有些需要中英文公證，SBT則只要工作單位人事部門出具證明信即可 )

3. 在銀行的存款證明，如最近兩個月的月結單--以示購房者俱有足夠的款項，用以支付美國貸款買房的首付款額以及過戶費用。過戶費用包括過戶公司的手續費、必須預付的地稅、房貸保險、政府機構註冊費用......等等。

在美國貸款買房的步驟

1、 選擇貸款銀行。每家貸款銀行各有其美國貸款買房要求，提供的利率也不一樣，有時相差頗大。您應該選擇一家對您最有利的銀行申辦貸款買房業務。

2、 如果銀行初步認可您的貸款資格，可以請銀行出具一份貸款預准信，在您選好房子出價投標時，送交賣主參考。

3、 一旦您的購房合約被賣主接受、達成協議，展開過戶公證程序之後，即需申辦正式的貸款手續。銀行將會派出估價師對您要購買的房子作價格評估，如果估價沒有問題，您所有的材料和條件都符合要求，銀行將準備所有的貸款文件，送進公證公司，由您簽署。

4 、 簽署之後的文件需再送回貸款銀行，經審核無誤後，通常在24-48 小時內通過終審，然後放款，款項需匯付給公證公司，由公證公司妥善安排後交鑰匙給買家您。

來源：The House Club

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