新屋VS. 舊屋-爾灣買房該如何選擇

近幾年來由於房地產市場的回暖，建商開始積極的建新屋，就爾灣來說，新區包括Cypress Village(已售完)，Orchard Hills（還有房源），Stonegate，Portola Springs及新開盤的Beacon Park.下圖是Beacon Park的規劃圖。

很多國內的買家喜歡新屋，因為在國內，20年房齡的房子大多已經老舊到要被推倒重建了，而在美國，30年代建的房屋如果維護的好，特別是內部如果經過翻新，看上去依然如新屋一般，且美國的房屋是用木頭建造的，防潮抗震，質量比國內用的鋼筋混凝土有過之而無不及。爾灣的房子相對洛杉磯很多城市來說普遍較新，老區的房屋大多建於70或80年代，而新區的房屋大多建於90年後甚至2000年以後。那麼，到底買新房還是買二手房更省時省力且性價比更高呢，下面我們就來比較下新房和二手房的優缺點。

新房的優點顯而易見，房子新，看上去很美，交易過程簡單，不需要和賣家談價格，通常新屋的價格由建商決定，基本沒有砍價的空間，只會給一些獎金，且這些費用也不是給現金，而是讓買家在建商的設計中心挑選自己喜歡的用具，如地板，廚房水槽，燈具等，或是如果買家用建商制定的貸款公司貸款，再額外給些獎金。此外，新房有5到10年的保修期，建商通常會在5年左右對房子進行調整維護。另外新屋的小區環境很美，建商會造很多娛樂設施來豐富住戶的業餘生活，有公園，游泳池，健身房，新學校等。

新房的缺點也不少。首先，新房的地很小，爾灣現在的趨勢就是老房子地大，新房子地小，越新的樓盤地越小。老房子如Northwood小區有上市的房子麵積1500尺而地有5000尺，新房大多只有一個小院子，和鄰居的間隔非常近，甚至都能聽到鄰居的說話聲，這樣的獨立屋其實和Townhouse或是condo區別不大。對於喜歡有地且注重隱私的買家來說，這樣的新屋是不夠理想的。

其次也是很重要的一個原因是新屋的稅很高。如Beacon Park裡的小區Harper來說，該區的基本地產稅是1.0875%，還有一個附加稅，英文名叫Mello-Roos，也叫Special Assessment，一般90年以後的房子都有這個稅，每年要多付$5,112-$6,041，具體金額根據房價來算。一棟80萬的房屋算下來一年要交的稅在14,000左右，總稅率在1.8%-1.9%之間，非常的高。這個附加稅通常要交的年限是30到40年，按30年算，買這區的房子比買二手房要多付42萬美元。該小區還有物業費(HOA) $216/月，等小區的房屋全部賣完以後會降到$141/月。下圖是Harper的戶型圖。

再次，新屋的材料是建商選的，普通買家沒辦法用眼睛看出材料的好壞，就算是專業的地產經紀也沒辦法看出來。如果建商用廉價的材料，或是水管燈泡等小件不在保修範圍內，屋主就需要花額外的費用來維護整修房子。

最後一點是新屋只能看樣板屋，交房時間久。樣板屋看起來永遠是美倫美奐，可是實際那到手的房子一定不是那個樣子的，可能買家選定的房型還沒開始建造，買家只能通過自己的想像力來勾勒房屋的外形及內在，而二手房是看的見摸的著的，如果賣家新裝修了廚房，那買家買了這棟房屋就一定也包括了這個新裝修的廚房。下圖是樣板屋。

接下來談談舊房及二手房的優缺點。首先，舊房的地比較大，有一個大院子，有草坪或是游泳池，和鄰居的間隔遠，私密性強。舊房特別是90年前的房子沒有物業費或是物業費很低，不到100元/月，且90年前的房屋沒有附加稅，比買新屋要省很多錢。舊屋的賣主通常在售屋前會重新整修房屋，如換木地板，把舊設備換新設備，重新裝修廚房及浴室，以期望可以賣個好價錢，對於買主來說這也是額外的好處，省了自己裝修的時間和精力，如果真的不滿意也可以在拿到房子以後自己重新再裝修。

舊房的缺點也是明顯的。首先舊房的維修成本高，78年以前的房屋內牆可以採用含鉛的材料，而現在不可以，所以購買78年的房屋就要披露是否內牆含鉛。房屋老舊之後可能會有水管破裂，屋頂漏水等問題，且舊房的裝修要看前任屋主的品位，有些屋主會把牆油漆成黃色或綠色，看上去很不舒服，那買家就要重新油漆。另外一點是舊房的交易過程較複雜，舊房的買賣是否順利要看地產經紀的專業程度，交易過程中要簽很多文件，合同等，也要做房屋檢查，如果是貸款還要做房屋的價格評估，整個過程非常複雜繁瑣，好的地產經紀會起到嚮導作用，幫買家順利完成交易並以理想的價格買到房屋。

最後談一下舊房重建的事。首先舊房不管是推倒重建還是要加一個房間或是一個浴室，都需要有許可(permit),許可要到市府去申請，申請前要找專業的建築師來畫圖紙，寫明要怎樣改建，如果市府不批准還要重新改圖紙。申請的期限有長有短，一般6個月之內可以批下來，如果全部推倒重建，要可能要花將近一年的時間拿到許可。注意，沒有許可的重建是違法的，如果被舉報可能面臨被迫拆除的風險。重建後地產稅也會有改動，通常是增加，因為重建後面積大了或是一層變二層樓了，那房屋的價值肯定也是上漲了。有些投資客就專門購買好區的舊屋，然後翻修或重建，再以高價賣掉來獲得利潤，這叫fixand flip。這個屬於房產投資方面的知識，這裡就不多講了。

總之，新屋和舊屋各有優缺點，如何選擇就要看個人的愛好了。

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