外國人在美國擁有不動產

過去五到十年來，外國投資美國不動產有著巨大的增長，包括住宅和商業地產。一些州，如紐約和加州，看到來自亞洲的大量投資者，尤其是來自中國，購買不動產和投資房地產開發項目。佛羅里達州和南部各州則有大量資金從南美洲湧入房地產行業。

雖然導至這個增長的原因有很多，但或許最重要的原因是美國房地產被外國投資者認為是一個安全和穩定的投資。從中國流入美國的資金是由於中國經濟和股市創造了令人難以置信的財富、貨幣管制放寬、資金能自由流動出中國的共同結果。日益普及的EB-5投資移民計劃允許外國投資者獲得美國永久居留權，亦有助於增加外資流入美國房地產。

外國人在購買美國不動產時有許多稅和責任的考量，在簽署合同或成交前應提前規劃清楚及加以解決。要考慮的一個重要因素是不動產的所有權結構問題，目標是盡量減少付稅，為所有人在擁有物業過程中得到最大限度的保護。產權結構美國不動產最簡單的產權形式是以外國買家的個人名義登記，但這有很大的缺點，比如外國業主死亡後美國不動產可能的繁重遺產稅，此外，擁有不動產過程中可能會有的責任會直接牽涉到個人。

給外國買家可選擇的一種形式是成立有限責任公司（LLC）以屏蔽個人責任。由有限責任公司擁有不動產為其股東和會員提供責任保護，有限責任公司的稅直接轉至每個股東，不像C類公司那樣雙重徵稅。有限責任公司不一定能夠為外國物業主節省遺產稅，但它已成為擁有房地產的熱門形式。

提供給外國買家的另一個選項是透過外國公司擁有不動產。除了外國公司有的有限責任外，外國公司的股東不須在個別股東死亡的情形下交美國遺產稅。當然這樣做有一些缺點，外國公司在銷售不動產時可能要交更多的增值稅，因為他們不能享受只提供給個人的較低的增值稅稅率。此外，還有可能有為外國公司徵收額外﹂分公司利潤稅"。

也許對外國買家在美國擁有不動產的最有利方式是一個混合式的結構，即外國公民擁有一間外國公司，再由這間公司在美國成立一家有限責任公司。在這種結構之下的外國公民將享有責任保護，以及避免在死亡時被徵遺產稅。缺點是在銷售不動產時要付較高的所得稅和增值稅。

美國財政部近日發布了新的地域性命令（GTO），會直接影響到外國買家在曼哈頓和在佛羅里達州邁阿密戴德縣購買房地產。該命令要求在曼哈頓購買超過$3,000,000和在邁阿密超過$1,000,000 的所有現金房地產交易，需要披露所有股東個人的身份。

GTO從2016年3月1日起生效，至2016年8月27日，有可能在到期以後再續。最後值得注意的一點是，所有外國個人和外國公司在處置任何不動產後，都要遵循1980年不動產稅法（FIRPTA）外商投資的要求預先扣留稅款。根據FIRPTA，從外國物業主手中購買物業的買方在過戶時要扣留總賣價的百分之十（10％）作為可能的稅款，外國投資者可以在納稅申報結束時申請退還交稅後的餘額。

遺產及贈與稅的考量如上所述，美國不動產的外國持有人在死亡時是有遺產稅的。每個物業外國公民在遺產稅上只有$60,000豁免額（相對於目前美國公民的聯邦遺產稅有$5,430,000豁免額），外國人包括直接名下的物業和外國公民擁有的在美成立的有限責任公司在美遺產總值超過$60,000就一定要申報，如果一個外國公民透過外國公司擁有在美國的不動產，或透過上面討論的混合結構，個人死亡時就不涉及遺產稅，因為外國公司的股份不被認為是美國的資產，即使是該實體擁有的不動產位於美國。同樣，贈與外國公民的外國公司股票作為禮物亦是不需在美付贈與稅。但是如果一個外國公民希望將在美國的不動產作為禮物直接贈送，捐贈者需根據禮物的價值報禮物稅，如果任何這樣的禮物在一年內超過$100,000的總和，收受人須要向美國政府申報。