美國房產投資稅務指南

在美國投資房產相對中國複雜很多。很大一部分原因來自Internal Revenue Service （美國國家稅務局, 以下簡稱IRS）的繁瑣稅務政策。一般美國房產公司都需要請職業會計師或律師來處理稅務問題。買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？

一、買房準備

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流

時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

身份：是否是美國稅務公民（不同於移民法律規定的美國公民）

債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。

為何要考慮用途？

因為房屋的用途關乎到你需要與什麼稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麼形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

房產的主要擁有形式：

個人直接擁有

如果是自住，你的房子只有支出沒有收入，那麼你只需要用到Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱Sch A）。如果全部或部分出租，那麼你就要使用到Schedule E，房產以及其他投資收入(Rental and Royalty Income，以下簡稱Sch E)了。

公司形式擁有

房產投資通常以合夥企業（Partnership），有限責任公司（Limited Liability Corporation，簡稱LLC），或是小型企業股份公司（S-Corporation）形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

你也許聽說過美國"主要住宅"（primary residence）賣房可以享受$250,000（單身納稅人）至$500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1）必須是你的"主要住宅"，2）持有房屋所有權5年，3）在賣房前的5年內至少有2年住在這裡。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。

總之，想合法合理避稅，買房整體規劃很重要！

二、購買房產

買房成交後你一定會收到一張"房地產交易完成單"（Closing / Settlement Statement），俗稱HD-1，裡面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張非常長的看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方（Buyer）的明細即可。你的成交費用（Closing Costs）包括佣金（Commission），產權費用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬，你的HD-1 表上顯示各種費用2萬，那麼賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用（Closing Costs）以及貸款費用（Loan Fees）需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產稅/地稅（Property Tax）。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在HD-1表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那麼請把房產稅放到你的個人稅表1040的Schedule A 分項扣減額（I temized Deductions）中第6行。如果你的房子用於出租，那麼請將它放到Schedule E房屋出租收入(Rental and Royalty income）的第16行Taxes費用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息(Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。如果房子用於出租，那麼則需要放到到Schedule E 房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

三、房屋運營

房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎麼算呢？所以小編在這裡又要科普一下房屋在稅務領域裡的分類了:

個人主要住宅（Principal Residence）

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住（Personal Days）超過14天，那麼你這15天以內的租金收入IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成Sch E 出租和Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道IRS 如何能追踪你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的"證據"一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麼多天了吧。於是IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麼這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在Sch E 上。

出租房（Rental Property）

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E 報上。

投資房產或地產（Investment Property）

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到Sch A 上抵扣。這裡需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低於投資收入的部分能放到Sch A 抵扣，其他投資支出填入Sch A 雜項抵扣，受限於2%淨收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

商業房產（Business Property）

顧名思義，就是用於商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬於主動運營的生意，通常不受到房地產"被動生意（Passive Activity）"的規定限制。

分清楚自己房產類型之後，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：

房貸利息和點數（Mortgage Interest & Points）

前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那麼在以後每一年都可以如法炮製放入Sch A分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你的應繳稅收入（Taxable Income）。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款（Refinance），頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

房貸保險費用（Mortgage Insurance）

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋淨值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入Sch A 分項扣減額（適用於自住）。因此，一旦你的調整淨收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。

房產稅/ 地稅（Property Tax）

如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產稅可放入Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單（Property Tax Statement）。

意外損失（Casualty Loss）

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入Sch A 分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用（Improvement）

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麼房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進（Residential Energy Credit）

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。稅務減免（Credits）不同於各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置，也就是第48至54行找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。

家庭辦公室（Home office）

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入Schedule C 作為生意支出(Business Expenses)，用於抵扣自僱（Self-Employment）收入。如果你覺得追踪這麼多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房/商業房非常重要！通常會見到Sch E 或是公司稅表Form4562（折舊計算表）上會出現一筆可觀的折舊費用，無需現金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！

房屋普通折舊（Depreciation）

折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用於商業用途的寫字樓，店鋪，工業建築等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那麼2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用於抵消你的租金收入。

固定資產的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公佈這個可喜消息時，房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產（新的或是二手），那麼你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一台全新設備，價值10萬，那麼你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限於全新的固定投資財產。

小額固定資產添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

這是美國政府新出台的固定資產規定（Tangible Property Regulation，簡稱TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發 $2,000美元，是需要計入固定資產，然後按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。

你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資，稅務要怎麼辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務身份跟報稅有什麼關係？如果你不是美國稅務公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理，你若逃稅，遠在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。

以個人身份持有的房產若有租金收入，需要根據你對於這個出租生意的"參與管理程度(Material Participation)"來決定你的需繳稅房租最終如何計算：

對於消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你只管把房子租給租客，並不花時間精力去管理，維修與服務等。那麼你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。

對於積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那麼積極參與了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的淨額法，即應稅收入＝租金收入- 費用（貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎麼積極參與？小編偷偷告訴你，如果你僱傭美國的專業房產管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合"積極參與"的要求。

當然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產，好處是公司投資的房產出現意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用淨額法來計算所得稅，房產投資的收入默認性質為"被動收入"，淨被動收入（Net Passive Income）會根據情況繳納公司稅和所得稅，淨被動損失（Net Passive Loss）不能與其他非被動收入（Non-Passive Income）來抵消，只能推遲到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有淨被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產之後又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇（Elect）以個人身份來繳稅，計算方式見上述。

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四、出售房產

賣房成交後你又會收到一張非常長的"房地產交易完成單"（Closing / Settlement Statement / HD-1），想必你已經對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方（Seller）明細，上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險（Title Insurance）、房產經紀人佣金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用（Selling Expense）用於抵消你賣房的增值額哦！若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略（1031 Like-Kind Exchange）。也就是說在你的房產（不包括自住房地）增值後賣出，接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產，這樣資金又回流至房地產市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策－ 增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一併繳交增值稅。

再來講講非美國稅務公民賣房的規則。若外國人出售房產，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產，允許使用不高於15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產時，IRS會先扣下售價的10%，待到出售次年納稅人提交1040 NR表時計算多退少補，因為IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一併：送人！這種轉移房產的方式稱之為贈與（gift）。美國的贈與和遺產稅務是同一個體系。根據2015年最新數據，一個稅務公民終身只能贈與不超過543萬美元的免稅額，每年可有1.4萬美元的贈與額。如果你1年內的贈予超過這個數額，就要向稅務局申報709表格。你也可選擇現在不交贈予稅，即把贈予從終身543萬贈與/遺產的可用免稅額中減掉。注意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠不需要交贈與稅。如果G君在20年前10萬購入房產，在市值80萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本（Basis）與原房主的成本保持一致（Carryover）。2年後出售該房子售價100萬美元，於是子女獲得90萬美元收益，這90萬全部交資本所得稅。正所謂"撿房容易養房難"，被土豪送房前先好好考慮諮詢下今後的繳稅問題哦。

而對於非美國稅務公民在美國的資產，你能享受的終身贈與/遺產免稅額遠低於美國稅務公民。所以在美資產轉移特別需要策略規劃，運用公司或是信託形式來合理避稅。對於來美定居或者投資卻擁有海外房產的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅範圍。若你的海外房產升值不少，那麼建議成為美國稅務公民前賣掉海外淨增值的房產，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來。可避免房產增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那麼，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現金贈與投資人，那麼一分錢稅也不用繳。

美國稅務整體來說是個非常複雜，是一個需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體系。合理避稅並非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的租約，也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。

來源：網路