實例解析為什麼會有off market的房子

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作為買家，你一定或多或少聽到過"我這裡有個off market的房子，挺deal的，你要不要看看？"。對於買家來說，假如能看到心儀的房子，seller要價合適，那麼這個房子不上市賣的話，就不會有那麼多潛在的offer競爭，就有可能以比較合算的價格買到。那麼經常有人問，明明放到市場上可能有更高賣價，為什麼不放呢？難道房子有問題？總不可能是賣家傻吧？這篇文章就給大家普及一下這個知識！

在美國，二手房源有一個統一的database，叫做MLS，每個地區有不同的MLS，但是這一整個體系，匯集了市場上最全的二手房數據。所以如果一般能在市場上查到的房子，都叫做"on the market"。

與之相對的，就是" off market "的房子，也就是沒有拿到市場上來公開叫賣的房子。對於房地產經紀人來 ​​說，也有一個說法叫" pocket listing ",中文譯做"密售房源"，也就是專門賣off market的房子。

上市的房子不一定都是好賣的，off market的不一定是賣不掉的。

首先說說豪宅。由於豪宅的購買人群比例比較小，而且大部分擁有豪宅的業主，也對隱私有更高的要求，所以很多豪宅都是通過pocket listing的方式，由listing agent把這個房子的信息通過自己的network，傳播出去。那些手裡有合適客戶的經紀人，也會經常關注這些消息，許多豪宅都是通過off market的方式成交的。

再說說一般的房子，因為一個房子要放到市場上賣的時候，需要做大量的準備工作，費時費力費錢：比如staging,賣家清理家當甚至暫時搬出，辦open house，還需要經紀人做各種宣傳、以及根據當下市場做精準的定價策略。剛上市的兩週最為關鍵，如果某一個環節做的不夠好，房子掛出來幾個月沒賣掉，再降價或是delist，都會有公開記錄，會給之後賣房造成不好的影響。

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舉幾個例子！

Vol.01
賣家想賣更高價的話，需要stage好，這部分可能就花好幾萬，但是到底最終能賣多少呢？還是很大程度上取決於周邊成交價和市場熱度。而且如果需要staging，賣家還得搬出去，一兩個月常見的很。這些投入最後能收回來嗎？誰也保證不了，還折騰。

Vol.02
名人豪宅，沒幾個人買得起，放在市場上的功夫，不如私下找幾個有好clients的agents，做生意講究雙贏嘛。

Vol.03
Filper／Builder，需要現金流轉，想迅速出手。

Vol.04
seller給的listing fee太少，如果能有辦法迅速的off market賣掉，省時省事。

Vol.05
老人突然重病，不想死了以後留作遺產等time sensitive的原因（這個例子僅作參考啊）

Vol.06
家裡有改建的沒申請permit的地方，如果需要掛在市場上賣，需要先申請permit，這個過程有可能既複雜又花錢，還可能要求拆了重做，還不如把情況說清楚，找個能接受的買家。

Vol.07
小眾化、很有personal touch的房子，愛的非常愛，不喜歡的非常不喜歡，對於這種拿不准的房子，放在市場上為了迎合大部分人的口味的話，到底是重裝還是不重裝？重裝的話，大工程、費錢，能賣高多少錢沒法保證；如果不重裝，也許就會在市場上掛很久賣不出去。如果能off market找到不需要重裝，又能出價符合期望值的買家，何樂而不為呢？

最後，以上這些情況 ​​中，賣不掉或者準備好的話，其實還是可以再上市賣的，比如有些房子會做pre－MLS來測試市場價格，在上市前先off market試試看有沒有合適買家，大概調整一下心理價位。

客戶實例：比如我要賣房，當下的hot area，location和condition都很好，但是有游泳池。我可以把游泳池填了上market。不過比較麻煩，所以不填就賣更省事，只是我沒法知道如果上market的話游泳池會影響多少價格。如果上了market後發現價格影響太大，再想填了游泳池重新list就會讓listing不好看，buyer看到days on market以及relisting會以為房子有什麼問題。這種情況下，先搞個off market sell比較make sense。如果沒有很好的offer就可 ​​以填了游泳池再上market，listing也更好看。

來源：移居美國指南