2016美國房價還要繼續漲買房背後推手到底是誰

根據美國商務部公佈的數據，2015年第三季度末美國家庭住房擁有率為63.7%，這意味著還有36.3%的家庭是依賴租房來解決棲身之地。美國不同年齡段人群買房的比例存在較大差異，25至44歲人群成為購房比例最高的人群。

先租房后買房是一種生活方式

先租房后買房是美國人成為有房族的一種方式，在美國房地產市場還存在一個大的製約因素，那就是住房庫存量低，二手房的庫存量只佔現有住宅的1.9%，在好的社區新建住宅炙手可熱，即使價格較高，也還是不缺買主。

那麼美國哪些人是購房的主力軍，他們購房的主要考量是什麼，年輕人和中老年人在購房上有什麼不同，這些都可以成為觀察美國房地產市場狀況和美國人購房特點的窗口。

25至44歲人群購房比例最高

住房是家庭最基本之需，沒有住房住的人群應是買房大軍的主力，18歲以上人群都可稱作是美國房地產市場的消費者。由於受房價、收入等因素影響，美國不同年齡段人群買房的比例存在較大差異。

根據美國人口普查局公佈的社區調查數據，25至44歲人群是購房比例最高的人群；24歲以下人群購房比例最低；65歲以上人群雖然多數成為退休族，但這個年齡人群購房仍有一定比例。

表1  數據反映了從2005年至2014年美國不同年齡段人群買房的比例變化，其中較引人矚目的是，18至54歲人群買房比例下降，而55歲以上人群買房比例上升。2005年18至24歲人群購買住房佔當年購買住房者的比例為7%，到2014年比例下降到5%。

25至34歲人群購買住房在2005年佔當年購買住房者的比例為31%，是所有年齡段人群中佔比最高的；到了2014年，這個年齡段人群購買住房佔比下降到29%。2005年35至44歲年齡段人群購買住房佔比為26%，2014年下降到23%。

雖然如此，25至44歲人群依然是美國買房人群的主力軍，2005年這個年齡段人群購買住房佔比為57%，2014年佔比依然超過50%，為52%。45至54歲人群購買住房的比例變化不大，佔比基本保持在17%至18%之間。

2005年55至64歲年齡段人群購買住房佔比為11%，2014年上升到14%。65歲以上年齡段人群購買住房2005年佔比為8%，2014年上升為12%。為何美國65歲以上人群還有不低的買房比例？

二是美國人退休後，喜歡到房價較低的地區生活，這樣賣掉老房子，再買新房子，這一切都是為了讓養老錢更充裕，所以退休老人買賣住房在買房族中佔有一定比例也就在情理之中。

表1：美國不同年齡段人群買房比例變化一覽表

年齡2005年2008年2012年2014年

18-24歲7% 7% 5% 5%

25-34歲31% 30% 19% 29%

35-44歲26% 25% 23% 23%

45-54歲18% 17% 18% 17%

55-64歲11% 12% 14% 14%

65歲以上8% 9% 11% 12%

美國人買房的中位年齡為44歲

美國人口普查局對美國人購買住房的調查主要是從不同年齡段人群購房比例的變化來看購房大軍，而房地產經紀人協會對美國家庭購買住房的分析則側重家庭結構，通過不同類型家庭購房比例變化觀察房地產市場的潛在購買人群。

表2數據顯示，美國人購買住房的年齡越來越大，這也同大多數80後推遲購買住房的現實相吻合。2010年美國人購買住房的中位年齡是39歲，2012年上升到42歲，2014和2015年均為44歲。

年輕人買不起房源於房價高收入低，2010年美國購買住房家庭的平均收入為72200美元，2012年為78600美元，2014年為84500美元，2015年為86100美元。

2015年美國住房的中位價格仍沒有超過20萬美元，但在紐約、洛杉磯、舊金山等大都會地區，中位房價要超過50萬美元，這對年輕人購買住房造成很大的財務壓力。

2010年美國夫妻家庭購買住房在所有類型家庭購買住房中佔比為58%，2015年佔比上升到67%，這類家庭成為買房族的主力軍。單親女性家庭2010年購買住房佔比為20%，2015年佔比下降到15%。

美國家庭有多大比例擁有兩套住房呢？房地產經紀人協會的數據顯示，2010年，14%的家庭擁有兩套住房，2012年比2010年增長了5個百分點，達到19%，2014年更是上升到21%，不過2015年又回到19%。

美國人購買第一套住宅在法律上稱之為自用住宅，而購買第二套住宅，則一般定義為商業住宅，這類住宅往往以出租來增加房屋主的收入，因此在貸款上享受不到購買第一套自用住宅政府提供的獎勵政策。

家庭狀況2010年2012年2014年2015年

買房中位年齡39 42 44 44

家庭收入72200 78600 84500 86100

夫婦家庭58% 65% 65% 67%

單身女性20% 16% 16% 15%

單身男性12% 9% 9% 9%

同居男女8% 8% 8% 7%

有孩子比例35% 41% 35% 37%

兩套房比例14% 19% 21% 19%

夫婦買房的中位面積為220平方米

根據美國房地產經紀人協會的調查，帶有孩子的夫婦家庭是2015年買房的主力軍。買房的夫婦家庭年中位收入為10萬美元，購買住房的中位年齡是36歲。

其中27%的家庭是首次購買住房，82%的家庭購買的是二手房。2015年帶有孩子的夫婦家庭購買的住房中位面積為220平方米，中位房價為26萬美元，92%家庭購買的住房為獨立住宅，3%家庭購買的住房為連體住宅，1%家庭購買的住宅為公寓。

首次購房者的中位價格為17萬美元

美國首次買房的家庭是什麼情形呢？2015年購買住房的首購家庭主人中位年齡為31歲，88%的人是購買二手房,56%的家庭為夫婦家庭，18%的家庭為女性單親家庭。2015年首次購屋家庭年中位收入為69400美元，購買的住房中位價格為17萬美元，房子中位面積為160平方米。2015年首次購屋家庭有80%是購買獨立住宅，9%的家庭是購買連體住宅，3%的家庭是購買公寓。

2015年將大房子換成小房子的家庭有80%是購買獨立住宅，8%的家庭是購買連體住宅，5%的家庭是購買公寓。

來源：美國移民家園