關於美國物業管理這些事

HOA是美國的業主協會(Home Owner'sAssociation)的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的一個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的一些內容。

一、不是所有房屋類型都有HOA

美國的房屋類型主要有三種：Single Family House(獨棟別墅)、Town House(聯排別墅)、Condo(公寓​​)。除了single family House(獨棟別墅)，沒有物業管理(HOA)，美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的Condo(公寓​​)或Town House(聯排別墅)會設立此項，由它來負責公共地區的管理。

數據顯示，到2012年，大部分美國居民更傾向於獨棟別墅(single family House)，沒有物業管理的社區，約20%的人會選擇住在有物業管理的Town House(聯排別墅)或Condo(公寓​​)。所以你如果打算給一個Town House或Condo下單(Offer)前，一定要聯繫HOA，並仔細閱讀HOA的條款。

Single Family House(獨棟別墅)：業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以single family House的管理及維修通常是屋主的一大夢靨。

Town House(聯排別墅)、Condo(公寓)：可以幫你做了很多打理維護工作，但有的HOA經常還有一些讓人難受的規定.例如有的HOA規定不容許出租你的房子,有的HOA要求統一的外觀,有的還不容許安裝室外的衛星天線。

二、物業管理(HOA)收費種類及方法

美國物業管理的收費總類可以分兩種，月管理費和專屬費用。大部分社區都是採取月付的方式，而專屬費用專用費是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用，一般高端社區用的比較多。

1、月管理費(CommonCharges)：每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區域和服務，以及住宅面積。通常住的坪數愈大，費用也愈高。舊一點的住宅費用也會比新住宅高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費會包括水費，公共區域清潔費，公共設施維護費，積雪清理等，但這筆費用不包括在您每月的貸款裡，所以是另一筆額外開銷。

2、專屬費用(SpecialAssessment)：如果你所在社區的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業主收取額外費用來償還貸款，期限一半是3-5年，收取的費用根據設備價格而定。

美國的物業費相對國內是比較高的，例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower，物業費每個月近人民幣28元/平米，一年的物業費占到房屋總價的0.9%。而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平米，只有房屋總價的0.4%。

三、中美兩地物業管理比較

面對如此高昂的物業費，很多人不理解，也很不情願。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務質量常有不令人滿意，個別居民拒付物業費，物業管理公司運作困難，服務質量進一步下降，對於繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。所以，美國相對高昂的物業費，很多人總有遲疑。對於這一點，可以說，專業化管理是美國物業管理最顯著的特點，業主的每一分錢都會花得讓人心服口服，絕不冤枉。我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。

1、關於業主委員會的性質

中國--民間組織

*由業主自發票選出，監督物業公司的服務的群眾組織

*組織結構隨意，管理模式較為鬆散

美國--有限責任公司

*以有限責任公司的形式運作，運作管理嚴格規範

*美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站，將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上，讓人們可以任何時候都可以看到。

*幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險，若發生大的法律訴訟，把可能的風險轉移給保險公司。

2、關於業主物業費拖欠問題

中國--物業公司交涉、追討

*不交物業費的業主，繼續享受服務以及公共設備，導致更多業主也不交物業費

*物業公司只有上訴程序追討物業費

美國--強制繳費

*如果有的業主拖欠物業費，業主委員會有權通過司法聽證，將業主的產權進行拍賣，或是在業主將房產掛牌出售時，將房產扣留，不允許出售，直至業主付清物業費

*有些州，例如德克薩斯州，業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣

3、物業管理公司的服務

中國--基本物業配套服務

*大多數社區物業公司的職能是維護綠化，安保，公共區域和設備的維護

*游泳池，會所，健身房等都需額外付費才能使用

美國--免費、額外的高端服務

*安保，車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務。

*高檔寓所有五星級酒店式服務，有些甚至提供包括24小時管家服務，海灘服務，客房服務。

*游泳池，會所，健身房，spa

*商務中心，發送傳真，打印，甚至可以可舉行會務活動

*很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐，營造鄰里之間友好融洽氣氛

*所有設施服務均不需再付費，已包含在物業費中

在美國投資房產，選擇優質物業管理公司十分關鍵

美國的物業管理和加拿大的物業管理類似，各個環節的法製完善，其運作方式同任何企業一樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費；物業公司必須提供最優質的服務，把業主委員會的利益放在第一位，全力給予最精心的服務；業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境，爭取小區地產保值升值。

所以在美國投資房產，當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不製冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而投資者在美國投資房產後，選擇一家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用。

來源：新浪海外地產