美國購房「結算費用」及「支付人」詳解

在美國，買房成交前，您會收到一些文件，清晰地顯示出完成房產交易的額外費用。這些費用是除了首付再減去同樣結算之外暫交第三方保管的費用。
 
這筆費用數目不小- 通常為購買價格的3% 到5%。

這些費用叫做"結算費用"或"清算費用"，您需要攜帶認證的支票或人個支票到成交所，地點可能是產權公司、銀行或律師辦公室來支付。您需要支付的最終費用可能與您的貸方最初的保守估價有相當大的差異，特別是律師費用或產權費用。
 
以下費用是普遍要求支付的，但並不是所有購房者都需要支付所列的每一種費用。或許您與賣方達成了某種協議，可以僅支付一部分結算費用。可能還會有地域差異。此外，並不是所有貸方都收取所示的所有費用。

經紀人佣金
金額：傳統上是6%，分給買方紀經人和賣方經紀人；通常3% 付給買方經紀人，3% 付給賣方經紀人。
描述：為經紀人服務費。所有房地產經紀人/中介銷售佣金均在成交時支付。
支付人：賣方支付，除非當地習俗另有規定，或者經協商分攤佣金並寫入銷售和購買合同中。
注：這些費用不包含在貸方的保守估價中。

貸款發放費
金額：通常至少是貸款金額的1%。該費用也稱為"點數"- points。一個點數等於貸款的1%。
描述：貸方預先收取該費用作為手續費。
支付人：買方
注：在一些區域賣方支付一半。另外，有些貸款沒有發放費。

貼現貸款（點數）
金額：貼現利息
描述：該費用指由貸方或抵押經紀人收取的一次性費用以降低利率，繼而降低每月按揭還款額。預付的點數越多，利率越低。貸款貼現也亦為"點數"或"貼現點數"。注意，利率並不是按每一點降低百分之一來計算。
支付人：買方支付，除非賣方同意提供一些幫助。

申請費
金額：平均金額低於$300，而一些專家報告最多收取$500。
描述：大多數貸方收取申請費或"貸方處理"費。
支付人：買方

估價費
金額：大約是$300。根據房產規模和您所在區域，估價費可能上下浮動。
描述：銀行僱用一名獨立估價員，計算該房產是否值得您報出的售價。
支付人：買方

信用報告費
金額：該費用也稱為"信用核查費用"，每份核查的信用報告大約為$25，而一些借款者聲稱最多付了三倍的價錢。
描述：貸方通過詳細審查信用評分和報告，分析您的信用歷史，這是決定是否向您貸款以及貸款多少的關鍵一步。
支付人：買方

貸方檢驗費
金額：不到$100
描述：如果您正在建一所新房子，或者要買正在建築中的房子，那麼貸方可能會收取檢驗費。
支付人：買方

抵押貸款保險申請費
金額：不定
描述：如果首付少於購買價的20%，那麼您必須購買一份私人抵押貸款保險(Private Mortgage Insurance - PMI)，在您拖欠貸款時對貸方起到保護作用。
支付人：買方每月繳納PMI 費用，直到抵押資產淨值達到2​​0%。
注：一些貸方收取處理申請工作的費用。

承擔費
金額：不定
描述：有時，買方將接收（承擔）賣方現有的抵押貸款。如果是這樣，貸方可能收取一些費用。
支付人：買方

貸方律師費
金額：大約$400
描述：如果貸方在貸款交易中僱用了律師，則買方可能支付費用。
支付人：一些購房者已成功拒付。其貸方已放棄收取該費用。

預付貸款費
金額：不定
描述：可能要求買方在成交時支付該費用。
利息
金額：從一天到30 天的等值利息不等
描述：大多數貸方要求買方支付從結算日期起到第一個月度按揭還款到期日之間其貸款累計的利息。
支付人：買方

抵押貸款保險費
金額：不定
描述：一些貸方要求借貸者預先支付第一年的抵押貸款保險費。其他貸方要求在成交時支付包括貸款期限的保險費總額。
支付人：買方

災​​害險保險費
金額：一整年災害（業主）保單保費
描述：該保單保護貸方不受火災、大風或其他自然災害造成的損失所影響。
支付人：買方

水災險保險費
金額：不定
描述：貸方可能根據財產位置要求水災險。
支付人：買方

地震險
金額：不定
描述：貸方可能根據房產位置要求地震險。
支付人：買方

儲備賬戶基金
描述：您的每月按揭還款可能包括支付財產稅和業主保險（也稱為"災害"險）費用的按比例分配金額。該筆費用由貸方保存在"儲備"或"暫由第三方保管"的賬戶，貸方會為您交費。在成交時，貸方可能要求您支付預​​付款，保證有充足的儲備金支付費用。

業主保險
金額：等值兩個月業主保險費
支付人：買方

抵押貸款保險
金額：等值兩個月抵押貸款保險費
支付人：買方

城市房產稅
金額：等值兩個月城市房產稅
支付人：買方

郡房產稅
金額：等值兩個月郡房產稅
支付人：買方

年度評估費
金額：等值兩個月年度評估費
描述：由公寓或業主協會進行的年度評估的費用也可能算入每月按揭還款中。
支付人：買方

產權調查
金額：大約$200-$400
描述：產權調查旨在確保該房產沒有任何未付的抵押貸款或賦稅留置權。
支付人：可協商

產權保險費
金額：該費用平均為$350，但根據所居住的州，最高可達貸款的百分之一。
描述：產權保險這項保單旨在保證房產產權明確，保護業主。
支付人：買方
注：在成交文檔中可能列有第二項費用，支付保護貸方的獨立保單保費。

文檔準備費用
金額：平均大約$200
描述：貸方和產權公司有時收取該費用，作為準備最終法律文件的費用。
支付人：買方
注：專家稱之為"亂收費"。您可以通過協商不向產權保險或貸方支付該費用。

公證費
金額：不定
描述：該費用系用於執證公證人的宣誓作證，公證人證明文檔中命名的人真的是簽署文檔的人。
支付人：買方

律師費
金額：根據情況而定，該費用可能低於$500 或超過$1,000。
描述：在全國的某些地區，由律師而不是產權公司處理成交，而有時貸方僱用律師審查某些文檔。
支付人：買方

政府記錄和轉讓費
州和當地政府的規定差異很大。根據在銷售合同中協商的條款來確定誰支付多少這些費用。

登記費
金額：平均大約$100
描述：支付在政府備案材料中登記銷售的費用。
支付人：通常由買方支付

轉讓稅
金額：不定
描述：在徵收轉讓稅的地方中，這些稅款可能相當多。一些政府還要求購買印花稅。
支付人：買方

雜項清算收費
根據在銷售合同中協商的結果，決定買方還是賣方支付以下費用。
勘測費
金額：大約$1,000
描述：有時貸方要求勘測房產。
支付人：買方

害蟲檢查
金額：不定
描述：根據地點，可能要求進行白蟻或其他害蟲檢查。
支付人：通常是賣方

含鉛油漆檢查
金額：不定
描述：支付評估含鉛油漆風險的費用。
支付人：通常是買方

快遞費
金額：不定
描述：如果使用快遞提取和交付文檔，則收取該費用。
支付人：買方