美國買房的貸款預審制度

據美國房地產經紀人協會1999年統計，90%的人是貸款買房。如果你是10%用現金買房的幸運兒，就不需要貸款，更不需要什麼貸款預審。但不管是現金買房還是需要貸款，經紀人都會讓你填寫一份買主經濟狀況表(Financial Information Sheet)。你要如實填寫這份表格，特別是姓名，住址，職業，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和欠債部分（Liabilities）。欠債包括汽車貸款，信用卡欠額，以及其它債務。如果你不願意透露你所有的財產(Assets)，倒沒有關係，但你填寫的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數。你的經紀人要根據你的經濟狀況向你建議房價範圍。很多賣主也要求買主在報價時附上買主經濟狀況表。如果是現金買房，買主經濟狀況表就是賣主唯一的依據，所以在在報價時一定要附上這份表。

如果需要貸款，經紀人會根據你的經濟狀況建議你向有關貸款公司要一封貸款預審批准書(Loan Pre-approval Letter)。因為貸款公司要查你的信用分，還會要你的社會安全號。你如果已經與其它貸款公司或者你自己的銀行聯繫過，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預審批准書。不管你用誰的，你在正式貸款時還是可以貨比三家。貸款預審批准書的目的是決定你的房價上限。貸款預審批准書也是報價合同的附件之一。它告訴賣主，你已經與貸款公司或銀行聯繫過了，信用分和收入都查過了，銀行初步同意借錢給你。貸款預審批准書貸款額越高越好，不用擔心賣主會因為你有錢而提高房價。賣主擔心的是在接受報價合同后買主申請不到貸款，不能過戶，浪費賣主的時間。在房屋買賣中，時間就是金錢。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個月的利息就是$2,500。賣主更願意接受經濟狀況好的買主的報價。

申請貸款預審批准書還需要以下的信息：

    買主姓名(Buyer Name) 
    社會安全號(Social Security Number) 
    房價(Sales Price)：實際房價或最高房價
    貸款額(Loan Amount) 
    貸款種類(Program)：一般是30年固定利率
    定金(Deposit) 
    過戶日期(Settlement Date)：寫實際日期或待定
    買主地址(Buyer Address) 
    買主電話(Buyer Phone) 
    買主年收入(Income) 

最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務。大部分銀行允許買主將月收入的28%用於與住房有關的花費，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產稅(Real Estate Tax)和屋主保險(Home Owner Insurance)。銀行還會考慮家庭其它債務，比如汽車月款(Car Loan)，學費貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。這些債務加上住房花費不能超過月收入的36%。如果你的其它債務佔月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在買房時，要把其它債務限制在8%獲更低。如果你沒有其它債務，你可以用36%做房款。在目前房價超過絕大部分人所能承受的情況下，聯邦住房和城市發展部(Hud)允許家庭其它債務加上住房貸款高達月收入的45%。

貸款種類有二百多種，但大多是從兩個基本類型衍生出來的：浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮動利率貸款的開始利率比固定利率貸款低，以後的利率會隨著一個指數(Index)而浮動。開始浮動的年限和浮動的幅度事先都有規定。如果貸款時利率高於9%，並且呈下降趨勢，可用浮動利率。常見固定利率貸款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果貸款時利率低於8%，可選固定利率。從貸款來源可以把貸款分成三種，一般性貸款(Conventional)，低收入政府補助貸款(FHA)，和美國退伍軍人貸款(VA)。從貸款的數額又可以把貸款分成三類，小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。十萬以下的屬小額貸款。貸款額超過$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區貸款額超過$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以問貸款經紀人。如果問了以後還是不清楚，乾脆就選30年固定利率。

定金(Deposit)是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆錢。如果買主在沒有正當理由的前提下單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。

過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效後的30天到45天。計算機自動化大大縮短了貸款審批的時間，使30天或更短時間過戶成為現實。一些銀行沒收的房子明確規定30天之內過戶。

貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program)，頭款額（Down Payment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會有以下的字樣：該預審批准書的依據是已核實的買主信用史(credit history)，經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。

預審批准書雖然不註明作廢日期，卻是有時間性的。這是因為人的信用分，經濟狀況和職業都會有變化。如果預審批准書是六個月以前寫的，就要去重新寫一張。

來源:美國資訊網