海外置業如何選擇合適的目的地

近兩年，海外置業已經成為海外投資的新動向。選擇什麼地區購房，需要考慮什麼因素，是有意向進行海外置業的投資者普遍關心的問題。本文將與大家一起扒一扒海外置業需要考量的因素，同時以歐美和東南亞為例，對比老牌市場和新興市場的優劣勢。

本質上，海外置業就是海外投資，所以匯兌損益風險、投資成本與回報是基本的考量因素，此外，作為投資者，你還需明確自己的置業需求，是否有居住的需要。

一、匯兌損益風險

匯兌損益，簡單說，就是因為兩種貨幣的匯率波動引起的"多花錢"或"少花錢"。匯率波動性大是引起匯兌損益風險的主要因素。

美國在這​​一考量因素中目前不具備優勢，2016年人民幣兌美元的趨勢是跌，跌，跌···許多投行認為今年人民幣兌美元會跌到6.8，所以今年用人民幣去美國置業有些"不划算"。

歐洲受英國退歐公投的影響，歐元、英鎊大跌，現在用人民幣去歐洲買房比之前"省錢"，不過因為退歐的影響，歐元和英鎊未來漲跌的不確定性比較高，如果未來再次出現下跌，房產有貶值的可能，所以歐洲在匯兌損益的考量中屬於有優勢，但也有風險。

相比之下，東南亞的匯兌損益風險最低。英國退歐公投後，東南亞市場幾乎沒有受到這一"黑天鵝"事件的影響，這是一個相對穩定的市場，各國匯率波動小，帶來的匯兌損益風險也最低。

可以說，在匯兌損益風險的考量中，如果你想選擇一個最安全的置業地區，那麼東南亞是首選。

二、投資成本與回報

投資回報率是各位投資者最關注的問題，我們可以從投資成本和投資回報兩方面來看。

投資成本，主要看房價和維護費用。

首先看房價對比，可以說沒有對比就沒有傷害，國外的置業成本遠遠低於國內。

你肯定想不到，歐美國家的平均房價，只有中國二三線城市的水平。以美國洛杉磯為例，居住面積為130平方米的共管公寓(即土地共有)，價格在28萬美元，折合成人民幣就是1.5萬/平方米。這個數據也說明海外置業已經不再是富人的專屬。

同樣，歐洲的平均房價也只有RMB1.6萬/平方米，不過歐洲國家間房價差異較大，如果你有20萬歐元，在德國可以買到97平米的房子，在英國卻只能買不到一半大小的房子。

東南亞的房價與歐洲類似：因國而異。新加坡房價排名世界第七，價格高達每平米15萬，而與之相鄰的馬來西亞，即便最貴的城市吉隆坡，房價也只有RMB3萬/平方米，而檳城和新山的房價只有吉隆坡一半，每平米1.5萬人民幣左右。

在購房成本上，三個地區可謂勢均力敵，然而考慮到人工與稅務政策，歐美的房屋維護費用則高於東南亞。

投資回報主要看房屋的升值空間和租賃回報。在升值空間方面，三個地區具有明顯差異。東南亞，作為新興市場的代表，在升值空間上具有明顯優勢。

以馬來西亞為例，現在房價處於低位，當地政府正大力招商引資，發展基礎設施建設，加之馬來西亞本身的旅遊優勢，房價具有連續上漲的動力和優勢。

換句話說，你越早選擇買入馬來西亞的房產，未來轉手房產賺取的收益就有可能越高。

同時，由《全球房地產指南》(Global Property Guide)2015年公佈的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，馬來西亞房價水平較低，但是租賃投資回報率達到4.57%，遠高於中國(2.66% )，香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。

良好的投資回報率也是實現以房養學的必要條件，如果你有考慮將來讓子女接受海外教育，東南亞置業同樣值得推薦。不僅新加坡擁有眾多名校，許多名校也有分校設置在東南亞，比如英國紐卡斯爾大學、美國萊佛士大學等。

作為老牌發達市場的代表，歐美國家的市場相對飽和，升值空間小，所帶來的投資回報率自然低於新興市場。儘管歐美擁有眾多名校，但投資回報率未必能保證"以房養學"。

三、明確置業需求

除了投資，相信有很多讀者也有考慮在海外購房給家人居住或度假。如果有自己居住或度假的需求，那麼環境和氣候也是重要的考量因素。

歐美在人文環境上具有自己的優勢，適合旅遊；而東南亞的優勢則在於自然環境和氣候，更適宜居住和度假。其次，中國去東南亞4-6小時航程基本覆蓋，無時差；而歐美飛行航程在12小時以上，且有時差。

當然，如果你選擇在海外置業居住，多少會有移民的考慮或打算。關於移民政策，老牌國家與新興國家的移民政策可謂差異懸殊；歐美國家對移民持限制態度，相比於持鼓勵政策的東南亞，移民門檻要高很多。

綜上對比，東南亞是目前海外置業最穩定且是投資回報率預期最高的地區；而馬來西亞則是東南亞置業的第一選擇。在馬來西亞購房不僅能為你帶來良好的投資回報率，同時永久產權和零遺產稅也會對你財產的做出進一步保證。其次，它在地理位置上毗鄰新加坡，有良好的教育優勢和發展助力，是東南亞置業當之無愧的首選。

對於中國投資者而言，馬來西亞的另一優勢是語言，當地華人比例高達四分之一；友好的語言和人文環境，會讓你更好的融入當地生活。

來源：華爾街見聞