中國人赴美購房熱情5年來首次降溫美豪宅銷量受衝擊

據彭博社報導，人民幣貶值，資金出口被掐，中國人赴美購房熱五年來首次降溫。

在紐約做地産經紀的David坦言，最近一段時間生意不是太好，因為來自中國的客人明顯少了，中高價位的房子不如以前好出手。

"主要是因為中國在嚴控資金外流，美國這邊住宅成交受到的影響非常明顯，尤其是250萬到300萬美元以上價位的豪宅受到衝擊很大，要麽降價，要麽耗的時間很長才能成交，"他說。

感受到這絲涼意的可不只是個別中介。全美地産經紀商協會(NAR)本月公佈的年度美國住宅市場國際買家報告顯示，2015年4月至今年3月期間，中國買家購房總金額從此前一年的286億美元減少到了273億美元，也是這一數字2011年來第一次出現下降。他們購買的住宅數量則從上年的34,327套降至29,195套。

中國人在美國購房金額首次下降

儘管同期外國買家在美國購房的總價也錄得了三年來首次下滑，但其1.25%的降幅卻遠不及中國買家金額減少的4.5%。與此同時，中國人購房金額在全體海外買家中所佔比例也從上年的27.5%降至26.7%。

" 中國當局實施的資本管制對中國人赴美買房的影響不可小覷，" NAR負責編寫該報告的首席經濟學家Lawrence Yun在接受彭博電話採訪時也將製約了中國人在美國投資地産的主要原因歸於北京遏制資本外流的各種行政措施。

資本管制

去年8·11匯改後，人民幣兌美元一度貶至五年最低點，中國被迫一改此前幾年的管制放鬆勢頭，對各類跨境資本流動採取了嚴格的管控措施，以捍衛人民幣匯匯率，緩解對外匯儲備的加速消耗。這其中包括加強資金出境審核嚴查"螞蟻搬家"，嚴格規管個人結售匯業務，嚴查個人分批購匯出境行為。

中國當局還加大了對不合法銀聯刷卡行為的打擊-- 去年12月採取新措施打擊非法銀聯刷卡設備，這些設備涉嫌被用來幫助在虛假交易掩蓋下的資金轉移出境。除此之外，包括地下錢莊在內的非法外匯交易也愈發引起了重視-- 《人民日報》去年11月報導，中國破獲了該國最大一起地下錢莊案，查明的非法買賣外匯金額高達4,100億元人民幣。

加之限制經常項目下提前購匯丶暫停外資銀行部分業務和收緊離岸人民幣流動性等其它一系列措施，中國外匯儲備在去年12月錄得創紀錄的1,080億美元下降後，今年初開始遏制住跌勢，並在3丶4月份扭轉勢頭，恢復了增長。

中國資金外流情況改善

彭博匯總的數據也顯示，中國資金外流在去年12月錄得至少2006年以來最高的1,707億美元後開始收縮，到了2016年4月已降至430億美元。

在供職於地産中介公司Keller Williams Realty Landmark的Wong看來，中國資金流出是否順暢對國人赴美買房起著重要的作用。"很多在美國購房的中國人都是全款支付的，"他說，"因為他們在這邊沒有收入，也沒有信用記錄，根本沒有辦法從銀行拿到按揭。"

NAR匯總的數據顯示，報告期內有71%的中國買家購房為現金全額支付，從美國金融機構獲得按揭融資的比例僅為20%。形成鮮明對比的是，只有7%的印度買家全現金在美購房，他們之中的90%在當地獲得了貸款。

人民幣貶值

"中國經濟增速放緩以及人民幣貶值也是導致中國人在美購房步伐有所放慢的重要原因，" NAR報告的作者Yun在接受采訪時強調，這一因素可能抑制了部分買家的需求。" 今年3月美國二手房房價的中位數同比上漲了6%，"他估算說，若加上人民幣兌美元貶值的因素，中國買家面臨的漲幅起碼要在10%，而中國人最愛的購房地--例如加州和紐約--價格漲幅更是遠高於這個數字。

彭博匯總的數據顯示，在該研究報告期內，人民幣兌美元貶值了4%。今年第二季人民幣下跌2.92%，創下1994年匯率並軌以來最大單季貶值。CFETS籃子匯率近3個月來亦連失守4道整數關。

不過，彭博根據期權數據計算，今年底時人民幣兌美元貶破7元大關的隱含概率為16.2%，較今年1月時超過30%的概率大幅下降。

中國經濟的表現也不盡如人意。2015年該國GDP增長6.9%，增速創下25年來最低紀錄。當年31個省級行政區中，有22個同比增速放緩。位於東北老工業區的遼寧省表現最糟，3%的增速僅為當地政府目標的一半。

仍然強勁

儘管中國買家在美購房的步伐有所放緩，Yun對後市的走勢還是持樂觀態度。"中國經濟雖然減速了，但即便是降至6%，還是遠高於多數國家，"他說，"這就意味著有可能繼續産生富裕階層來支撐美國的房地産市場。"

NAR的數據顯示，雖然中國買家的購房總金額同比略有下降，但在美國市場的國際客戶中依然穩居主導地位-- 273億美元是排名第二的加拿大買家成交額89億美元的3倍以上。若以市場份額來看，中國26.7%的比例超過了排名前五的其它四國-- 加拿大丶印度丶墨西哥和英國--佔比的總和。

中國買家更傾向於購買高端房産

從購買價格來看，中國買家也青睞較貴的地産。NAR報告顯示，報告期內中國買家的購入均價高達936,615美元，同比上漲了12.6%。與之相比，所有國際買家的購房均價為477,462美元，排名前五的國家中均價第二高來自英國買家(598,182美元)。中國買家的購價中位數在542,084美元， 幾乎是所有國際買家中位數的兩倍，同比上漲11.5%。

"中國買家更傾向於買較高端的房産，購房均價和中值在報告期間都有所上漲，是因為那些有錢的買家仍然有渠道繞開資本管制，將資金挪出海外，" Yun解釋道。

"中國買家的特點與其它國際買家不太一樣， 比如影響歐洲人購買的因素就比較直觀，美元走強了，歐洲買家就減少了，"他認為，"中國人則更加複雜一些，他們認為在美國置業並不完全是投資，更多可能還是以避險為目的，因為富人們想多元化自己的資産，而不是將所有的身家都留在國內。"

來源：TheHouseClub