中國資金乾涸 美國房市由熱變冷

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美國房市在過去四年(2011-15)，一直熱絡，房價持續攀升，買下美國許多重要地標式建築，但最新形勢有變，全美最熱的加州房市，尤其是矽谷、舊金山和洛杉磯，房市突然由熱轉冷，明顯降溫。其中一個原因是中國資金突趨乾涸，中國買家突然減少，導致房價難再挺升。

彭博社日前報導，矽谷房地產經紀表示，最近察覺到房市突然放緩，中國買家減少入市，不再像過去數年那樣，對作價數百萬元的房價可以不計較馬上收購。報導一出，其他房地產網站立即跟進，財經網站「Wolf Street」報導，舊金山的經紀也有同樣心得，並透露，中國政府打擊資金外移，導致中國資金「乾涸」(dried up)，矽谷和舊金山房市因此應聲由熱變冷，洛杉磯也一樣。

過去四年，矽谷房市以出價戰(bidding wars)和高房價而出名，但近來卻出現明顯轉變。例如，矽谷最炙手可熱的巴洛阿圖(Palo Alto，史丹福大學所在城市，今年第一季中間房價250萬元)，截至本月15日，仍有11棟要價500萬元以上的房子未售出，售屋停留在市場的時間都超過30天，出價戰已完全消失。不但出價戰絕跡，巴洛阿圖的房子也開始減價，這是過去數年不曾發生的事；其中一棟要價800萬元的房子，今年3月底掛牌以來，一直未售出，4月底自動減價50萬元。

矽谷所在的聖他克拉拉縣(Santa Clara County)，今年第一季成交的500萬元以上房子只售出13棟，銷量同比跌35%。矽谷房價最高的阿瑟頓市(Atherton)，截至本月15日，市場上仍有25棟要價500萬元以上的房子未售出，且在市場上已停留超過100天。

為什麼中國資金突然乾涸？主因是中國政府打擊資金外移。去年8月人民幣貶值後，中國民眾和企業擔心貶值導致匯價損失，開始大舉將資金外移，結果2015年全年從中國撤走的資金高達6760億美元，中國外匯儲備也減少5130億美元，單是去年12月的一個月內，外匯儲備就減少1080億美元。

這是巨大的資金外流，不但對中國經濟發不利，更可能造成金融危機，中國政府採取緊急措施，阻止資金外移。今年1月，中國政府開始限制外國旅遊者國外刷卡上限，每張卡一天最多限1萬元人民幣，一年最多則為10萬元人民幣(1.6萬美元)。其他措施還有：每人每年最多只能匯5萬美元到國外、出國旅遊時每人最多只能帶2萬元人民幣(3100美元)、管制國內將錢匯到香港及外國避稅天堂。

4月初「巴拿馬文件」爆發，文件揭露外移資金的中國人和公司全球最多，譬如文件揭露的36萬6000家在避稅天堂設立的空殼公司，四分一與中國大陸有關；文件又揭露，中國外移資金多利用香港作為渠道，所以香港辦理匯款到避稅天堂的中介公司全球最多。「巴拿馬文件」爆發後，中國政府更強化打擊資金外移，是矽谷房市資金乾涸的直接原因。

中國打擊資金外移行動對美國房市有何影響？一，羅森諮詢(Rosen Consulting Group)本月16日的報告顯示，2015年中資在美購買住宅達286億美元，是外國買家之最。但中國客瘋狂買房的熾熱情況，今年可能有變，因為中國政府開始打擊資金外移。

二，中國買家減少，估計不會對美國整體房市造成衝擊，因為美國房市目前仍處於上升和擴張趨勢，受影響地區可能只限中國客最喜歡買房的矽谷、舊金山、洛杉磯和紐約等都會區。

三，中國持續打擊資金外移，將影響矽谷等地房市走勢。今年初以來，從中國出走的資金已大幅減少，3月減至350億美元，第一季減至1750億美元。中國外匯備2月跌至3.2兆元的最低點，之後又有回升，3月回升至3.21兆，4月又再升至3.22兆。但資金外移情況仍然嚴重。國際金融研究中心(Institute of International Finance)本月中估計，中國今年全年外移資金將達5380億美元，因此中國暫時不可能放鬆管制，來自中國一擲萬金的現金買家，難在矽谷等地重現。

矽谷房市降溫，除了有中國資金因素，還有科技業放緩的影響。今年初以來，創投資金大減，初創公司發行初始股(IPO)全面停止，不少還未上市但市值已超過10億元的「獨角獸」初創公司，開始裁員和減福利，甚至倒閉，結果讓科技買家大減。在中國客和科技人雙雙缺席下，矽谷的房市只能「回到常態」；所謂「常態」，就是再不會見到中國客和科技人競相搶購，導致房價節節攀升的瘋狂現象。

來源：世界新聞網