口袋夠深嗎？舊金山豪宅現在可能更好買

六月份舊金山市賣出一棟999.8萬的豪宅，對中國人來說這是相當吉利的數字！但是舊金山豪宅房市當前是否吉星高照，還得謹慎看待。在經過過去5年的猛烈升溫，現在各種房市報告中均顯示舊金山處在一個"溫水偏冷"的階段，超過300萬美元的房產更屬於低溫區域。

今年第二季度，舊金山豪宅，250萬以上（House）的銷售數量其實比去年同期多了3棟，但上市數量也比去年增加了25%之多，造成今年的銷售比例不如去年，尤其高於500萬的房產，銷售量下降了3棟。（圖一）

圖一：舊金山豪宅房產的銷售量圖表。

舊金山豪宅上市房停留天數增加

根據舊金山地產公司Paragon的第二季度報告顯示，高於175萬的豪華公寓（Condo）有更明顯的市場疲態，儘管第二季度比前三個季度的銷售量好了許多，但仍比去年同期降了33個（圖二）。有一個可能不利於公寓房市的因素：新建項目的增加，而且數量之多或許是舊金山近年之最。供給的增多，相對於疲軟的需求，對買家會是一個好消息。

圖二：舊金山豪華型公寓的銷售量圖表。

在上市天數來看，顯而易見越貴的房子停留天數越多，今年以來豪宅房的上市天數則漸漸在增加當中，第二季度中500萬以上的房子平均要放在市場上123天；300萬以上的公寓要98天（圖三）。對買家釋出的消息是：有降價機會、競爭買家相較前兩年少了。

圖三：舊金山豪宅房產在市場上的平均天數。

300萬美元公寓很難賣

而哪些舊金山豪宅最容易被買家接受？根據第二季度報告是249萬美元以下的房子，還有是199萬以下的公寓。最容易出局的是300萬以上，以及200萬至299萬的公寓房型，4個上市房僅有1或2個被接受。顯見豪華公寓雖然上市多，但買家卻觀望更多，下手的少。（圖四）

圖四：舊金山豪宅房產上市接受買家報價比例。

如果看上市房未賣出的比例分佈（圖五），300萬以上的公寓與500萬以上的房子分別有68%、59%的失敗率，這兩種最容易交易不成或超過上市期，幾乎是3個上市就有兩個賣不出去。原因可能是供給過多或是賣家要價過高。（圖五）

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圖五：舊金山豪宅房產上市未賣出比例。

新建單位陸續投入市場

再來看舊金山的新建建築數量，根據舊金山商業時報（San Francisco Business Times）針對60個單位以上的大項目統計，用於出租的單位數量與銷售的單位數量是2:1的比例，正在施工中的數量，用於出租的高達6,825個單位； 用於銷售的有2,485個；租售混合型有1,700個。
已經得到批准尚未施工的，租售混合型有26,000個，這其中包含幾個超大型項目，例如：金銀島、蠟燭台、Park Merced等。另外，用於出租的有3,300個；用於出售的有2,050個。（圖六）

圖六：舊金山新建築的用途與數量圖表。

除了超大型的項目預估到2027～2042年之間才會完工，其他項目大部分都在2018至2020年之間完成，總共約有16,345個單位。

在這些新建築中，租金都相當高昂，不過正如市場消息指出，預計租金已經來到頂峰，接下來會有下調的機會。須留意的是，新建單位的統計仍在不斷更新或修改，有些申請中的建案甚至撤銷，不過總體來說仍可以觀察出一個市場動態的現狀。

來源：美國房產網