房產過戶子女 先考慮風險

不少人為了幫助子女，或為減少稅金，會在生前把房產過戶到子女名下。不過，如果你把房產登記在子女名下，在他們跟配偶離異之後，其前夫／妻將有權分產；如果子女貸款違約，或輸掉一場官司，債權人也有可能把房子收走；假如子女急需錢用，他們甚至不需經過你的同意，就能把房子上市賣掉。

許多人以為，把房產過戶到子女名下，自己帳面上便一無所有，可以享受聯邦醫療補助計畫（Medicaid）。可若你在把房產過戶出去後的五年之內申請Medicaid，政府將認為你是惡意詐欺。舊金山富國私人銀行財富規劃主管迪恩說，政府將假設房產價值能用來支付個人醫療費用，而延後你能申請Medicaid的時間。她指出，其實就算你擁有房產，也不一定計為資產而導致你不能符合Medicaid條件。舉例來說，如果你是把房產過戶到配偶名下，或是能證明在過去兩年與你同住、且為你提供必要醫護服務的子女名下，就不會受限於五年規定。

另外從避稅的角度來說，如果房產價值並未超過聯邦或州府遺產免稅額度，就沒有必要為此把房產過戶給子女。並且，如果過戶牽涉到聯邦贈與稅金，適用稅率最高可達40%，州的部分也可能產生贈與稅的問題。即使牽涉到稅金，以正常程序繼承房子，仍比事先過戶來得划算。繼承房產的子女可以更高價格計算成本基礎，並且能夠馬上賣掉房產，也不會影響當年收入或資本利得稅金。

建議父母若是想換住小房子，可以把大房賣掉跟子女分享獲利。以一對已婚夫妻而言，賣房的頭50萬元獲利免扣資本利得稅金，單身者頭25萬元獲利也可免扣此稅。

羅普萊斯集團資深財務規劃師萊特則指出，父母若太早把房產過戶到子女名下，將失去抵押房產借出「反向抵押貸款」的選項。

專家表示，假如父母把房產過戶給子女，而不會產生任何遺產稅金，這便是一個可行作法。不過，父母若想在轉移所有權後繼續住在房子裡，便需事先採取一些法律行動，比如設立「終生產權」（life estate）。房產將有兩類所有人，一是終生住戶所有人（life tenant owner），即父母本身，另外就是指定繼承所有人（remainder owner），即子女。終生住戶將享有房屋居住及收取租金的權利，直到不能居住或過世為止，但也必須承擔房屋稅、房屋保險等相關費用。在終生住戶去世之後，房產將自動歸到指定繼承所有人名下。

另外一個選項是設立「合格個人住宅信託」（qualified-personal-residence trust），可讓父母透過信託把房產轉到子女名下，從而顯著降低遺產與贈與稅金。透過這種方式，父母也可依照自己指定的期限，繼續住在房子裡。

來源： 世界新聞網