美國成為全球海外置業投資關注度、投資回報率和市場健康度最高的國家

美國、澳大利亞和加拿大房地產市場上總有呼聲認為，外國人在加購買樓房和投資房地產市場的行為正增加本地人購房的負擔，也在加速推高市場房價。但根據美國亞洲協會（Asia Society ）的最新調查顯示，中國人購買或投資外國房地產市場正在成為一個全球現象。

亞洲協會(AsiaSociety) 和羅森諮詢公司(RosenConsulting Group) 的研究顯示，在2010-2015 年間，不包括機構和信託在內，中國人在美國購買房產的支出高達1100 億美元。

具體來看，購買商業房產的金額為170 億美元，購買住宅的金額高達930 億美元。這些資金流向最為集中的地區，包括紐約、洛杉磯、舊金山、西雅圖、芝加哥、邁阿密以及拉斯維加斯。

中國資金湧向這些地區，直接導致 ​​了當地房產價格的扭曲。報告稱，去年中國買家在美國平均為每套房產支出83.2 萬美元，遠高於外國買家49.94 萬美元的總體平均支出水平。

報告稱，中國人在美大舉購置房產的動機有很多，有些人是在購買二套房，有些人是出於投資移民，還有人是為了單純的投資。這些資金絕大部分是私人財產，而非企業資產。報告寫道：

對房地產作為投資和資產保值工具的青睞，在中國更加流行，也印證了中國個人和家庭在美國更喜歡購買二套房的現象。

在去年，國人終於成為美房地產市場上的外國投資者排名NO.1 。同時，因美國房市走俏，美元升值，教育環境一流等因素，中國的海外房產投資者開始從澳洲、加拿大房產投資轉向美國。

★  持續上漲的美元 

受FOMC4 月會議紀要支撐，美元走勢持續上行。美元指數自5 月3 日起已漲約3.5% ，創今年以來最大漲幅。同期，美元兌日元更是漲逾4% 。近期，因美聯儲6 月或7 月加息預期的急劇升溫，美元多頭可以說是" 喜笑顏開" ！而作為美元" 死多頭" 的華爾街老牌投行-- 高盛集團依舊堅定不移地看漲美元。

高盛在最新發布的報告中更是直言：" 我們就是要多美元！" 自去年6 月份開始，美元匯率有上升勢頭。到目前為止，美元匯率已經漲了0.5 個點。美元作為抗衰的幣種，幣值堅挺，成為眾多投資者進行海外資產配置的選擇。 

★  健康的房市+ 良好的回報率

從長期數據中我們可以看出，美國房屋中間價平均漲幅在7%-8% 之間, 扣除持有成本，物價上漲因素，大約保持在5%-6% 。這個上漲幅度不算大，但是很合理。這種上漲是溫和而健康的。房子本來就是居所, 是滿足人類居住的需求, 不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資, 而不是短期投機。

國金證券最新發布的基金研究報告指出，美國房地產市場價格自從2009 年從底部走出後，正在逐漸進入復甦期，房地產復甦對於美國經濟的持續復甦將具有決定性作用。未來美國房地產復甦具有較大確定性，可增持投資美國等發達地區房地產行業的REITs 基金。REITs 可獲得較為穩定的現金流，又具有一定的資本增值機會。
美國房地產週期平均在十五年左右, 所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠, 如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。

從2015 年全球主要城市的房價漲幅和租金收益率來看，澳大利亞8 大主要城市整體房價上漲了11.1% ，主要城市綜合租金收益率僅為3.4% ；加拿大上漲了7.2% ，35 個重點城市綜合租金收益率為2.4% ；全英房價漲幅為5.6% ，平均月租金為729 英鎊，漲幅4.9% ；美國整體上升4.9% ，全國平均租金收益率為9.1% 。

同時，根據UBS 發布的2015 全球房價泡沫指數，房價泡沫程度最大的兩個城市是倫敦和香港，合理價值範圍內的城市是紐約和波士頓，價值低估的為芝加哥。

★  美國成屋銷售連漲兩月4 月環升1.7% 略超預期

全美房地產經紀人協會（NAR ）公佈的數據顯示，美國4 月成屋銷售總數年化545 萬，超過預期的540 萬，環比上漲1.7% ，超出預期的環比上漲1.3% 。美國3 月成屋銷售總數上修為年化536 萬。

全美範圍來看，4 月成屋銷售價格中位數為23.25 萬美元，較去年同期21.87 萬美元上漲了6.3% ，標誌著連續第50 個月同比上漲。截至4 月底，全美成屋庫存增長9.2% ，達到214 萬戶，但仍比去年同期的222 萬戶低3.6%

★  利好政策

總體看來，預計2016 年美國房價將會上漲3% 至5% ，將會是一個不錯的年景。不過仍然會有供不應求的現象，這對賣方很有利。買方的選擇不多，可能不得不接受更高的售價。其實，任何市場的發展方向都是不可預測的，儘管會有變化，但總的來說2016 年的樓市看似穩定。 

★  最強大和最安全的房地產投資市場 

2016 年公認的房地產投資穩定性和安全性最高的國家依次為美國，德國，英國，加拿大，澳大利亞，基本與去年持平。

房地產投資全球頂級城市排名  

據調查，最受歡迎的房地產投資全球頂級五大城市依次為紐約，倫敦，洛杉磯，柏林和舊金山。值得一提的是柏林從第七位上升到第四位，成為第一個被列入全球五大城市名單的德國城市。

那麼下面，我們就來看看美國投資地產類型排名：

調查顯示，美國最受青睞的投資地產類型依次為家庭用地, 工業用地，零售用地，辦公用地和酒店用地。零售業用地由去年的第四位升至第三位，辦公用地則從第三位降至第四位，旅館業用地依舊排在第五位。

威斯康辛商學院傑姆斯- 格雷斯卡普房地產中心（James A.Graaskamp Center for Real Estate ）2015 年第四季度的調查發現： 

66% 的受訪者認為美國是房地產投資最穩定、最安全的國家，德國以19 ％的支持緊隨起後。

85% 的受訪者表示，去年他們仍對美國房地產市場前景看好，雖然80% 的受訪者認為具有吸引力的美國房地產投資機會非常搶手。

在美國，紐約高端小戶型公寓及加州別墅並列成為住宅類最受歡迎的房地產投資類型。零售商舖排名由第四上升至第三，辦公樓排名從第三下降至第四；酒店排名一直保持在第五。 
附：全球城市排名： 

Frank P. Lively 作為Wafra 投資諮詢集團和的執行副總裁及外國房地產投資者協會的新主席，他提到" 今年的調查證實，大量的外國資本流入都是合乎情理的。"
 
" 美國仍被國際投資人認為是最安全資本投資天堂，昂貴卻穩定的市場環境是美國房產最大的特點。全球最安全的房產投資城市排名前五的城市，紐約、洛杉磯、舊金山、及華盛頓各佔有一席之地，這些城市現在及未來都將為謹慎的投資人帶來最大的房地產投資收益。"

全球城市前五名 

1. 紐約（去年第一）
2. 倫敦（去年第二）
3. 洛杉磯（去年第十）
4. 柏林（去年第七）
5. 舊金山（去年第三）

全美城市前五名 

1. 紐約（去年第一）
2. 洛杉磯（去年第四）
3. 舊金山（去年第二）
4. 華盛頓（去年第五）
5. 西雅圖和波士頓（去年分別為第八和第六）

房地產投資最穩健和安全的國家 

1. 美國（去年第一）
2. 德國（去年第二）
3. 英國（去年第三）
4. 加拿大（去年第四）
5. 澳大利亞（去年未上榜）

為資本增長提供最佳機遇的國家 

1. 美國（去年第一）
2. 巴西（去年第五）
3. 西班牙（去年第二）
4. 愛爾蘭（去年未上榜）
5. 英國（去年第三）

美國房產類型排名 

1. 家庭住宅和工業（去年分別為第一和第二）
2. 零售（去年第四）
3. 寫字樓（去年第三）
4. 酒店（去年第五）

來源：美國房產網