美國購房貸款能力計算

經常有第一次買房的客戶問自己能貸多少款或者貸多少款合適，這其實是完全不同的兩個問題。能貸款多少是一個技術問題，通過分析可以得出明確的答案。而貸多少款合適則需要結合個人的消費現狀，消費習慣，和消費觀念等來分析。
 
能貸多少款說到底是一個負債比例 （ Debt to Income Ratio ） （ DTI ）的問題。DTI 從定義上來說很簡單，那就是： DTI ＝ Monthly Debt ／ Monthly Income  （負債比例 = 月債務 / 月收入）
 
我們算能貸多少款，就是通過上面公式倒推出每個月最多能承擔的月供 (Mortgage Payment) 是多少，然後再結合當前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個在貸款軟件裡很容易實現，但是個人預估的時候怎麼操作呢？建議如下：
 
1. 先確定收入。對於第一次買房而且提出能貸多少款的問題的客戶來說，一般收入組成都是比較簡單的，就是工資單上的收入，所以有關收入這兒只需要指出一點，就是銀行審核貸款看的收入是稅前的收入。如果您是自己開公司的或者有投資房等，建議準備好兩年稅表，找一個有經驗的貸款員幫您算一下。
 
2. 再確定月債務和月收入（ Monthly Debt ） 中有大部分是確定知道而且不變的。 譬如車子的分期付款，大學學費的分期付款和孩子的撫養費等。而客戶對自己申請貸款時的信用卡賬單月付費一般也都有一個比較準確的概念，所以這個數字也不難估計。
 
3. 每月債務（ Monthly Debt ） 裡比較難估算的是要買的房子的 PITI （還款本金，還款利息，房地產稅，和保險， 英文為 Principal ， Interest ， Tax ， and Insurance ）等。推薦用下面的倒推法：

1 ） 先根據自己有多少首付， 對房子的要求， 以及當地的房價情況估算自己想買的房子的最高價。
2 ） 用估算的房子價格減去首付算出貸款額。
3 ） 用貸款額和當前 30 年的利率估算出貸款的 Monthly Mortgage Payment （ P&I ）。選用 30 年的貸款是因為貸款期短的貸款如 15 年雖然利率低但是每個月的 Monthly Mortgage Payment 會高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4 ） 根據房子價格和當地具體情況估算出地產稅，房屋保險，以及 HOA Fee 等。
5 ） 如果頭款不到 20% ， 請估算月貸款保險。
 
這些數字都確定或者估算出來以後，就可以計算出 DTI 來，根據不同貸款情況，銀行對 DTI 有不同要求，常規貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI 越小，說明有更強的貸款能力，如果 DTI 過高，請降低房價或多準備首付來降低 DTI ，需要注意的是 DTI 可以影響的只是能不能貸到款，不影響利率的高低。
 
1. 如果是常規的 Conforming Loan （貸款額小於或者等於 $417,000) ，一般貸款銀行在 DTI<45% 的時候能貸到款， DTI 在 45%-50% 之間需要個例分析。
 
2. 如果貸款額大於 $417,000 。那 DTI 最多只能到 45% ， 如果是超出當地 High Balance Loan Amount 的 True Jumbo Loan ， 很多貸款銀行會根據最近出台的 QM rule 要求 DTI 在 43% 或者以下。
 
3. 如果 Loan to value 大於 80% ，不管是銀行幫你付 Mortgage insurance 還是自己付，基本所有 Mortgage insurance 公司的要求是 DTI 不能大於 45% ，所以即使是 Conforming loan ，也請保證 DTI <=45% 。
 
以上方式是給客戶提供一個自估的方式， 有經驗的 Loan Officer 可以採取選用特定貸款產品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果您自估 DTI 比較緊或者偏高，建議聯繫有經驗的 Loan Officer 幫您想辦法。
 
現在來分析貸多少款合適，考慮貸多少款合適的時候不需要考慮 DTI ，而是要著重考慮以下幾個方面的情況。
 
1. 還是收入：估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個月拿到手的工資淨收入加上雖然貸款銀行不會考慮用但是自己知道是穩定的隱性收入等。工資淨收入是稅後的收入並且減掉了 401k 等支出。買房後貸款利息和地產稅可以抵稅，但我不建議考慮這部分收入，因為這部分通常是第二年報稅後才能拿回來，而房貸是每個月都要還的，而且買房後還有修修補補等亂七八糟的額外費用，就算這兩樣互相抵消吧。
 
2. 還是月負債一般包括
 
1) Mortgage 的 Monthly PITI: 房屋貸款的本金 , 利息 , 房產稅 , 以及房屋保險。包括將要 / 正在購買的房產。
2)HOA/Condo Fee if any: 房 ​​屋小區管理費。
3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款額，貸款銀行一般會用信用紀錄上顯示的數值。
4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable: 汽車貸款／租賃每個月的付款額。
5) Education/Student Loan monthly payment if applicable: 教育貸款每個月的付款額。
6) Monthly Child Support/Alimony amount if applicable: 每個月的子女以及配偶贍養費。
7) Monthly Mortgage Insurance amount if applicable: 房屋貸款保險。
 
3. 工作／收入的穩定性。

1) Base salary: 工資單上的基本工資。
2) Bonus, Overtime income, Commission 等 : 一般需要兩年的歷史，證明穩定性和可持續性。
3) Investment Property 的收入 : 一般需要報稅記錄或租賃合同等文件支持。
4) Self-employed Income: 自營公司收入，一般需要 2 年報稅記錄進行計算。
5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶贍養費收入，一般需要明確的離婚 / 分居協議 , 收款證明 , 以及至少 3 年可持續性。
6) Social Security Income/Pension 等 : 需要 Social Security Letter ， Pension letter 等證明信。
7 ）其他收入 : 種類很多，總體要求是需要兩年的歷史以及未來三年的可持續性。
 
Income 一般不包括 :

1 ）沒有報稅的現金收入譬如小費等。
2 ） 政府的失業補貼。
3 ）其他沒有兩年曆史或者不能證明未來三年可持續性的收入。

4. 財產主要是可以立即變現的財產有多少。 

5. 特殊情況下有沒有其他來源的財力支持。
 
計算貸多少款合適，請參考以下原則：
 
1. 前面提到的收入減去支出大於等於 0 。如果在可預期的將來工資會大幅提高，而且準備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時小於 0 。
 
2. 工作 / 收入穩定的建議留 3-6 個月的可立即變現財產；工作 / 收入不穩定的建議留 9-12 個月的可立即變現財產。就是相同情況下工作 / 收入穩定的可以多放些首付來提高可以買的房價。
 
3. 特殊情況下有其他財力支持的，必須是非常可靠的來源， 譬如父母可以支持的，等同於可變現財產增加。
 
4. 影響這個淨胜額大小的另外一個主要因素是消費觀念，譬如有的人比較樂觀，覺得現在每個月能持平就行，因為以後工資會漲，而貸款的 Monthly Payment 不會。有的人比較保守，覺得每個月必須再攢下幾千美元才舒服。這個就是小馬過河了，我個人的建議是自己感覺怎麼舒服就怎麼做。

來源：美國房產網