美國房地產有關稅收及優惠政策有哪些？

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提起美國房產稅收，大家最熟悉的是美國房產稅。這當然是和房產有關的最主要的個人收入稅，但你有沒有考慮過其他的稅種，包括贈與稅和遺產稅，以及和房產有關的各種稅收優惠政策?

房產稅

各州的房產稅率各不相同。下面是華人人口比較多的幾個州的最新平均房產稅率(不同的郡縣會有不同的稅率)：

數據來源：WalletHub

贈與稅

如果你在將來把房產給留給家人，會牽涉到贈與稅的問題。贈與稅遠沒有房產稅那麼直截了當。稅收的多少要看接收人是不是配偶，是不是公民。一般來說，非美國人贈與美國人的資產都是免稅的，但因為在美國的房產是"境內有型資產"，因此屬於徵收範圍。如果是贈與非配偶，無論接收人是不是公民，每年的免稅贈與額度當前是1.4萬美元。如果接收人是配偶，但不是公民，每年的免稅贈與額度當前是14.8萬美元。如果接收人是配偶，而且是美國公民，那你可以享受無限額的免稅贈與。當前贈與稅的最高稅率是40%。

遺產稅

遺產稅與贈與稅有著相同的稅率，最高為40%。但公民有一個很高的免稅額度：每個人5.45萬美元，夫妻兩個可以免稅留給後代10.9萬美元。但如果你不是美國公民，要將美國的有型資產留給後代，則只有6萬的免稅額(如果留給公民配偶，則享受無限額免稅)。假如，一個中國公民在美國購置了資產，購買時的價值為200萬美元。10年後房主因事故或疾病而離世，房屋價值300萬美元。房主在生前沒有做過任何規劃，房屋不但要經過費時費力費錢的政府遺囑認證，而且非常可能要繳納約96萬美元的遺產稅! (300-60)*40%

稅收優惠

前面說的都是壞消息。在美國擁有房產難道沒有什麼正面的信息?當然有!撇開美元的增值可能，個人資產的合理配置來降低風險等，在稅收方面，擁有房產有各種個樣的稅收優惠。

按揭利息

在美國，你的一部分按揭利息可以不用繳稅，主要基於三個條件：只限於100萬美元的本金;房產必須是你的主要居所或一個度假居所(不能超出一個);按揭必須只用於房屋的購買，建設，和改造。如果你買了一個價值300萬美元的房子，自己首付60萬美元，從銀行貸出240萬美元，那麼這240萬中的100萬美元本金的利息可以扣除。假如年利率是4.5%， 個人稅率是25%， 那麼平均每年因為按揭可以節省1.1萬多美元的稅收(100*4.5%*25%)。

房屋淨值貸款利息

以個人在房產中的股權為抵押的個人抵押貸款非常常見。我們再以上面的房產為例，房子的價值300萬，首付60萬，貸款240萬。如果當前你的貸款餘額為200萬，那麼你的股權為100萬(60首付+40已償還的貸款)。以這100萬為抵押，你最多可以貸出80萬左右的借款。這種借款的一部分利息也可以不用繳稅，上限額度為10萬美元的本金。但國稅局對這種貸款的用途沒有任何限制。

房產出售利潤

另一個對房主比較優惠的政策是，25萬或者50萬美元之內的利潤可以免稅(單獨報稅或者夫妻聯合申報), 主要條件是房屋必須是你的主要居所，(度假居所不算);必須在出售的前五年之內住滿兩年;該優惠政策至多每兩年享受一次。

1031房產延稅

如果你計劃將房屋出售，而且在短時間內再購買新的房產，你可以利用稅法的1031條款而可能做到完全免稅。這種免稅其實是一種延遲繳稅，你在購置新的房產時可以沒有任何稅務負擔。稅收是在你最終出售房產的時候才需要繳納。(仍然可以享受上述出售利潤優惠)。但如果你一直都在出售後立即購買，最終將房產作為遺產留給後代，有可能永遠不會因為房產利潤而繳稅，因為留給後代的資產的價值是市場價，而不是購買價。也就是說，如果你的房產在購買時價值300萬，但在留給後代時價值500萬。對於後代來說，他們的稅收基數是500萬，不需要為200萬的升值繳稅。

所以，對於在美國購置房產所產生的稅收義務和各種優惠政策有所了解， 及時進行必要的規劃，對規避日後不必要的開支大有益處。

來源：TheHouseClub