美國與中國的房地產有什麼本質的不同？

從2007年起，美國遭遇了嚴重的次貸危機，許多銀行、企業倒閉，許多企業工廠縮小規模，導致大量失業者出現，許多投資者虧本甚至血本無歸，在這個背景下，美國的房地產價格急劇下降。因此，世界許多有長遠眼光的人和企業，把目光投向美國的房地產，希望從中獲益。究竟投資美國的房地產前景如何？如何進行操作？投資美國房地產市場有多少風險和陷井？如何躲離陷井，規避風險？諸如此類的問題就成為擺在投資者面前的重要問題，成為投資者在投資前的必修課。以下就這些問題作仔細的介紹和分析：

美國的房地產與中國（大陸）的房地產有什麼本質的不同？

一、所有權

美國：根據美國憲法規定：美國房產所有人有土地和房子的完全所有權。任何人無權侵犯。因此，房地產的所有人有權買賣，贈送，所有人死後，合​​法繼承人有權繼承這些財產。

中國：中華人民共和國憲法規定，城市的土地屬國家所有，農村的土地屬集體所有，因此，房產所有人有房屋的所有權但沒有土地的所有權，只有土地的使用權。合法繼承人有權繼承房產所有權和土地使用權。

二、徵用

分二種情況：

（1）國家需要：指國家為了公共利益需要利用房地產的土地而徵用房地產，例如道路建設，公共場所和設施建設等等：

美國：房產所有人必須依法接受國家徵用，並取得合理補償

（一般是略高於市價）。

中國：房產所有人必須依法接受國家徵用，並取得合理補償（補償額根據有關規定實施）

（2）公司需要：指某些公司為了商業利益必須使用房地產的土地而徵用房地產，例如房地產開發，工廠擴建等。

美國：公司必須與房地產所有人協商，以房地產所有人同意的價格購買該房地產後方能實施公司計劃，政府一般不於乾預，正因如此，許多房地產所有人經常可以得到滿意的高於市場價格的補償。例如美國的北達科他州的一些本來價格很低的農場，因為石油公司發現石油而身價百倍，曾有一個說法，在北達科他州，每天可以產生一個百萬富翁，就是指這種事。更有個別人，不管公司出什麼價格都不願出售自己的房地產，此時公司只好望洋興嘆。因此出現某些大公司的一片大建築中包圍著一個孤立小屋的奇異景觀，甚至成為旅遊點。

中國：中國的公司無權自行徵用土地，公司若需使用房地產的土地，應當報請政府批准，由政府統一徵用，並由公司按政府規定的價格向房屋所有人予以補償。

三、房屋期限

中國：美國的房屋沒有居住期限，一旦擁有，可以無限期居住或使用下去，但必須符合安全標準，美國有專門的安全檢查機構，可以根據法律規定對房屋的安全性（包括結構安全，水電系統安全，防火系統安全，有毒物質安全等）進行檢查，一旦發現房屋存在安全隱患，就會通知房主進行維修，不予維修，將進行重罰。

中國：中國新建的房子都有安全期限，到期按規定應當拆除重建。

四、房屋擴建和土地用途

美國：房屋的擴建和比較大的改建必須經過政府有關部門的批准，同時取得社區鄰居的同意。房屋和土地的用途都需按規定執行，若想改變用途，必須經過政府有關部門批准，而且還要取得社區鄰居的同意。美國的社區有較嚴格的規定有，住宅區的房子只供居住，不能改成零售商店，商業區的商店只能作為商店，一般晚上不能主人。

中國：中國的房子和土地用途的改變必須依照規定由政府批准，除改建房屋需取得四鄰房主同意外，社區鄰居一般不予干涉。

五、居住

美國：美國沒有戶口制度，美國人可以隨意居住在美國的任何一個城市和農村，而且美國人喜歡變動住所，因此每天都有許多人搬遷，美國人非常注意隱私權，一般情況下，未經房子所有人同意，不能隨意進入私人房子，包括房子周圍的私人花園（美國的住宅一般都有前後和左右的空地，一般建成花園和草地）。

中國：中國有戶口制度，現在已經比較放鬆，但某些大的城市仍然不能隨便取得戶口，在必要並且符合政府規定的情況下，經過政府有關部門批准，可以取得合法的戶口或臨時戶口。

六、出租

美國：美國的房子可以出租，出租時，房主和租戶應當訂立合同（合同一般有標準格式），房主應當對房屋的適用性和安全性負責，房屋出現問題（例如漏水，廁所不能使用等，房主必須負責維修，租戶則必須注意維護房子，不得損壞房子，否則應當賠償。房子出租只包括洗衣機，乾衣機，電爐（有些有洗洗碗機），不包括其它家具。

中國：房子可以出租，但按規定房主應當到有關部門申報租戶的身份。按規定應當訂立合同，是否包括家具一般根據雙方協商。