美國第一套與多套住房房產政策淺析

自20世紀30年代始，為從經濟危機中復蘇，美國政府開始介入居民住宅問題，至今出台並修訂了多套法案及住宅計劃，重點針對中低層收入家庭。

一、首要住宅（Principal Residence）概念---美國家庭第一套、多套住房概念及區別對待政策

在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它是區別於其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）的。

根據美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義，如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當於給了購房者一個很大的折扣，且首要住宅的貸款利率最低。

此外，如果納稅人要出售其住宅，則要被徵收聯邦資本增值稅（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內於該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低於25萬美元，夫妻低於50萬美元部分無需交納資本增值稅。

但僅有首要住宅可以享受這一優惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

當納稅人申報其首要住宅之後，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其首要住宅狀況。

二、美國住房保障制度----"人人擁有居住機會" "提供人民買得起的房子"

自上個世紀三十年代以來，針對中低收入階層的住房問題，美國政府一直在逐步調整和完善其住房政策。

1、對低收入階層的住房補助

聯邦政府將專向資金撥給公共住房管理部門，以兩種方式對低收入基層進行住房補助。一是為低收入家庭建造並提供廉價的政府公寓，二是租金補貼。

1949年聯邦政府修訂了《國民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授權其對老城區和破舊住宅進行拆除並出售給私人機構重新開發，併計劃建造大量公共住宅，但實施情況並不理想。

1965年美國通過《城市與住房發展法》（Housing and Urban Development Act of 1965）成立與內閣同級的住房與城市發展部（HUD，Housing and Urban Development Department），該部門負責美國多數住房計劃至今。同年通過的"租金增補"計劃，規定將低收入家庭住房支出佔其收入的比例限於20%，其餘租金由政府補助。

1974年出台的美國住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔保，並在八十年代對第8條款進行修訂，將低收入階層承擔租金佔收入的比例逐步提到25%、30%。

當低收入者或退休老人看中符合政府規定的住房時，則可約定房主同去美國住房金融局（FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。

2、居民住​​宅自有化

1986年，美國通過《稅務改革法案》，規定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規使住房抵押貸款市場迅猛發展。

1990年，布什政府出台《國民可承擔住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰略，實施"HOPE計劃"，即"人人擁有居住機會計劃"，把公屋出售，並將一些社會服務與住房問題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰略。美國政府採取建立住宅抵押貸款制度和擔保制度鼓勵私人建房、購房，除房貸利息抵消個人所得稅之外，還有其他優惠的房產稅收政策，如房產稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產增值稅減免等。

美國住房政策倡導"買得起的住房"理念（Affordable Housing），根據聯邦國民抵押協會的按揭標準，國民按揭貸款應遵循28/36原則，即用於供房的貸款不應超過家庭月收入28 %，而包括供車、學生貸款、信用卡等在內的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。

如果超過此限，則可被認為是住房負擔過重。根據美國人口統計局2007年的調查，雖有38%的住戶負擔超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且，由於美國的社會保障健全，使得民眾有多餘資金進行其他消費。

3、哪些人購買第二套以上房屋比較多

據調查，2015年全美度假屋售出情況比2014年增加57%，共售出130萬棟度假屋。調查發現，大多數買主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們在1946年至1964年間出生，已逐漸走進退休期，成為購買度假屋的主力，為將來退休作準備。把自己現有的房產重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些淨值出來購買另一套房產。

什麼樣的第二套房產最具投資價值呢？

第一、房租收入比每月付貸款​​高；

第二、房屋的地點環境良好，這樣風險最小。

總結起來，美國對住房問題及市場的管理，最基本的特點是依法管理，通過持續不斷的立法，以越來越嚴密的法律體係與制度進行管理。

其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實現為本，而非把住房當成拉動經濟的機會主義工具，更非把住房變成從民眾手裡進行財富轉移與盤剝的​​工具。

來源：網路