在美國買房，這些名詞的意思你搞懂了嗎？

​Escrow

Escrow 是英美法系中一個民商法範疇的法律名詞，它的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就後交付受讓人的契據。由於它在經貿活動中具有增進當事人之間的信任、保障合同履行的功能，因而被廣泛採用，而且無論其內涵抑或外延均得到很大的擴展，被賦予新的法律特徵，成為一項法律制度，其核心內容為：債務人或出讓人或承諾人將書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給獨立的第三人( 通常也稱作Escrow 代理人，下文簡稱第三人）保管，當約定的條件成就時或者法律事件發生時，由該第三人將其保管之書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給債權人或受讓人或受諾人。據此，我們知道，只有約定的條件成就時，如文件已簽署或錢款已支付或貨物已交付等，或者約定的法律事件發生時，如某人死亡或喪失行為能力等，第三人才能將其保管的書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給指定的債權人或受讓人或受諾人，否則應返還給本人。

在美國的房產交易過程中，Escrow 公司的角色是保障買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美國並不是所有的州的房產買賣都要經過Escrow 公司，但在加州，Escrow 公司是被要求必須使用的。

Title Insurance

Title Insurance 的中文解釋是產權保險。

產權保險公司一是進行產權核查。在房產交易前，全面調查房產的各類公共文件是否完整合法，在確認房產的產權清晰可售後，出具產權承諾書。二是為買方提供產權保險。如果產權存在產權承諾書中應記載而沒有記載的瑕疵和糾紛，並給買方造成損失時，保險給予賠償或負責消除產權瑕疵。通常產權調查的費用為200-300 美金，而產權保險的保費為房屋總價值的0.3-0.5% ，而保額一般為房產的總價。

Real Estate Tax or Property Tax

Real Estate Tax or Property Tax 房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計，房價越貴，房產稅越高。一般講，房地產稅是用於市政丶縣郡丶學區丶社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用於抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。加州的稅率大概是房價的1.25%左右。房價一般根據交易的價格而定。如果你對賦稅價格有爭議，可以進行上訴(Appeal)到估價委員會(The Assessor's Board) 。估價委員會會評估房產的合理市場價格(Fair market Value) ，作為賦稅的基準。

Closing Cost

Closing Cost 過戶費用(Closing Cost) 通常分為買方過戶費用和賣方過戶費用。

買方過戶費一般包括：(Escrow Fee) 過戶公司費；(Survey Fee) 勘查費；(Title Fee) 產權保險；(Home Inspection Free) 房檢費；(Appraisal Fee) 房屋估價；(Recording Fee) 登記費；(Property Tax Adjustment) 地稅調整；(Condo Association Fee) 房管協會費（如果購買的是Condo ）；(Bank Charges) 貸款費用（如果有銀行貸款）

賣方過戶費一般包括：(Escrow Fee) 過戶公司費；(Realtor's Commission) 經紀人費；(Realty Transfer Fee) 房產交易稅；(Recording Fee) 登記費；(Repair Credit) 修理費；(Condo Association Fee) 房管協會費（如果購買的是Condo ）；(Property Tax Adjustment) 地稅調整

PUD or HOA

PUD ，即為小區管理費，是指無論建物樣式為何，連棟住宅房屋/ 銀行屋/ 法拍屋與獨棟住宅最大的不同，在於屋主單獨持有的產權為建物下的土地面積，其他包含車道丶電梯丶院子丶以及公共設施等開放空間，則是全體小區居民共同持有，因此都需按月支付小區管理費（稱為HOA 或PUD ）。小區內的公共設施包含小區游泳池丶健身房丶網球場丶俱樂部丶圖書館等，由小區管理委員會統一維護管理，管理費每月約100-400 美元不等，由小區居民平均分攤。

美國房地產類型： 

Single Family Residence 

Single Family Residence ，即單一家庭獨立住宅，指的是與其他建築不相鄰 ​​的獨立的為一家人居住設計的建築，它還包括前後的綠地，車庫和地下室等。單一家庭型是美國最常見也是最受歡迎的住房類型。所謂" 美國夢" 的很大一部分，就是擁有自己的獨立住宅（House ）。單一家庭型大約佔了整個市場的67.4% 。它的優點包括：是完全獨立的私人財產；提供最大可能的隱私空間；一般擁有私人綠地（草坪，數等）可供家庭聚會和兒童玩耍；一般擁有地下室，有自己的車庫；可以翻修和擴展到更大的住宅。它的缺點主要是成本高，費時費力，這包括：所有的維持費用都由自己出；地稅高；自己要負責草坪和樹枝的修剪；冬天需要自己的鍋爐供暖等。

Multi-Family House

Multi-Family House, 多家庭獨立住宅，是指與其他的建築不相鄰 ​​的獨立的但關係密切的幾家人居住設計的建築，它也可以包括前後的綠地，車庫和地下室等。住宅內的家庭數目為２- ４，超過４個家庭的就視為商業住宅了。多家庭型占了整個市場的８. ４％。多個家庭單位可以是並排的，每個家庭都有獨立的進出口；也可以是平行的，每個家庭佔用一層，公用樓梯和走廊。它的優缺點和單一家庭型類似，就是獨立空間比單一家庭型小些。多家庭的另一個好處是買房人既是居住者，又是投資者。很多買多家庭的人，都是自己住一套，租出去其他的，並且很方便管理。如果家庭數目超過3 個，很多時候收來的租金就足夠支付貸款和地稅了。多家庭型比單一家庭型的投資回報率要高。缺點是這種類型不受大多數美國人的青睞，所以升值的潛力有限。

Town House

Town House ，連棟住宅，是一種3 層左右丶獨門獨戶丶前後有私家花園及車庫（車位）的聯排式住宅，從形式上說，確實接近於聯排別墅。最早是歐美國家的一種城市住宅形式，相對於鄉村廣袤的土地，城市土地資源總是處於缺乏狀態。Townhouse 歷史上最早建於古羅馬，曾經在17 世紀倫敦大火之後擔負起倫敦重建的重任。隨著殖民地的城市化過程，來自歐洲大陸的Townhouse 風靡了18 世紀的美洲，並與崇尚獨立丶張揚個性的美國文化完美融合在一起。在19 世紀，隨著歐美經濟的高速成長，Townhouse 逐漸成為中產階級的主流居住形式。

Condo

Condo ，康斗，是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現在加勒比海地區的波多黎各，1960 年以後開始在美國本土大規模推廣，現在成為美國住宅開發類型的一個主要的產品。康斗在眾多外國人心目中，" 康鬥" 就是產權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

康斗可以只有一個居住單位，也可以是多個住宅單位的居住建築。一個居住單位，就是一個公寓了，多個住宅單位，就是一個住宅區了。在康鬥社區裡面，每個具體的住宅單位是一個家庭擁有的，而社區內部的公共空間，如走道丶車路丶娛樂休閒設施等等，則是這個社區內所有的住戶共同擁有的。一般來說，康斗分兩個大類型，一個單一家庭擁有自己完整的建築室內生活單元，不擁有任何外部的公共設施，這種康斗因為間隔清晰，公私分明，因此被成為"detached condominiums" ，建築內部的住宅單位完全屬於一個家庭，但是外部走道丶車路丶公園丶設施丶會所丶游泳池等等就不是僅僅這個家庭擁有的，而是整個康鬥社區的居民共同擁有的。還有一種康鬥社區，居民不但擁有住宅內部的所有權，並且也擁有部分的外部的空間，比較講究，好像前面有自己的草地和花園，這種類型的比較多，在美國叫做" 地段康斗" （site condominiums ）。在美國，這種康斗比例相對比較高級，比較流行。比較適合美國大多數的中產階級的要求。

除了 ​​這種住宅型的康斗之外，還有一種叫做" 非住宅型康斗" （Non-residential condominiums ），主要是指那些在住宅開發中用康鬥的形式開發的寫字樓丶旅店客房丶零售商店丶或者集團公寓居樓，特別是退休老人公寓，學術宿舍之內。其實，這些康鬥的所有權情況和前面的康鬥所有權是一樣的，不同的僅僅是康鬥的具體使用功能不同而已。不過，如果這些康斗屬於非贏利性機構擁有，比如教會丶慈善機構丶教學機構等等，康鬥的地產稅要低得多，甚至是免稅的待遇。這類非住宅性的康鬥，如果是商業性的，不斷的轉手往往造成許多複雜的問題。這裡非住宅性的康鬥，往往是企業擁有，出租以贏利的。美國法律上稱之為"company share" ，或者簡單叫"co-op" 。這類企業出租居住單位，作為生意來做，因此要交納地產商之外的營運稅等等商業稅收。

Apartment

Apartment ，是指美國公寓中的出租用的公寓。美國的公寓很像中國城市裡的套房，一般有多套公寓（從2-3 套到數十甚至數百套）組成一幢樓，每套有1-4 個居室，一個廚房，1-2 個或更多的衛生間，有1-2 個停車位，有或無公用的花園和綠地，一般沒有自己的花園。房主擁有完全所有權。私人公寓（Condo ）和出租用的公寓（Apartment ）的差別主要在於，（1 ）一幢樓的Condo 產權往往不同，每套都有不同的房主，當然也可以一個人擁有多套甚至整幢樓。而Apartment 的整幢樓一般是一個主人。（2 ）每套Condo 都有自己的水丶電系統，與其它的Condo 毫不相干，而Apartment 一般由一個統一的供水系統供應所有的Apartment ，因此水費（含垃圾費）一般需要住戶平均負擔，或按人口分擔，或有整幢Apartment 的主人承擔。電則每戶分開。由於公寓以整幢存在，有公共管理人員承擔以下公共事務，因此Condo 的主人往往需要負擔一定數量的管理費用（一般是按月繳納）。在美國公寓是華人最喜歡的房地產之一，因為公寓既可自住，又可作為「收入住宅」，出租增加投資獲利。在美國大約30% 的人口是住在公寓裡。公寓是只出租，不單獨出售，只能進行整體出售。

Coop Unit

Coop Unit ，共同產權公寓，共同產權公寓的特點是個人不擁有任何產權，僅擁有其中一部分股權和使用權，產權屬於公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產權。

Commercial

Commercial ，商業用屋，這類房子有大有小，小的如幾十平方米的小商店或辦公室（可由數個或數十個甚至數百個組成一幢），大的如面積達到數十畝甚至數百畝甚至更多的商業中心。在一般的情況下，美國的商業用屋只可作為商店或辦公，不允許居住。（個別臨街房屋有前店後住家的除外）。除了 ​​商店和辦公用房外，加油站丶工廠的廠房和倉庫也包括在這類房產內。這類房地產的主人擁有土地和房屋的永久主權。

Farm

Farm ：農場，一般由數百畝至數千畝或更多的農地及房屋丶農場附屬設備（倉庫等）構成，所有人擁有土地和房產的完全所有權，許多農場的種植計劃需接受政府指導和安排，也可獲得合法的農業補貼。

Vacant Land

Vacant Land ：空地，一般有2 類，（一）指建築用地（例如可以建築一座或多坐房子的地塊）。面積從數百平方米至數十畝或更多。（二）指未開發或荒廢的農地（包括山地和海灘等），一些地塊上有原來的農用建築或附屬設備。這種地塊面積都較大，從數百畝至數千畝或更多。土地所有人擁有完全所有權。

Mobile Home

Mobile Home ：移動屋，移動房屋是先在工廠預建的房屋，而不是在居住地興建的。通常，移動屋的屋主會以拖車帶，將移動屋搬托到他們將要居住的地方。移動屋的屋主只擁有房屋，不擁有土地，移動屋有專門出租土地的「移動屋社區」。一般的移動屋會長期安置在移動屋社區，直到屋主更換新移動屋，或搬遷到另一個城市的移動屋社區。它是在工廠建好後送到指定地點安裝的，一般沒有地基。它的建造過程很快，費用也低廉。在很多貧困地區，政府向無力買房或者租房的家庭提供這種組裝房。它的優點是便宜，易於搬走；缺點是不牢固，壽命短，而且很多社區是不允許組裝房的。組裝房大概佔了6.5% 的市場。

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