美國購房貸款問答

1、外國人在美國能否貸款？

A ：當然是可以的。美國大部分的銀行目前都接受外國人申請房屋貸款。雖然與美國本國人申請相比，外國人的申請條件相對嚴格，但一般來說，只要能提供相關的資金證明、合法的收入證明（還貸能力），便能向美國的相關銀行提出房屋貸款申請。

2、外國人貸款可貸到房價的多大比例？

A: 根據目前的最新信息，一般而言，外國人可以申請的貸款總額約為房價的60%-65% 。( 即首付比例約為3.5 成-4 成)
 
3、外國人申請貸款需準備哪些文件？

A: 不同銀行會有自己不同的申請要求。一般而言，外國申請者最需要準備的：（1 ）最近2 個月的銀行賬單 （2 ）最近2 個月的工資單 （3 ）工作證明  （4 ）購房協議
 
4、外國人申請貸款的流程是什麼？

1) 先向銀行索取申請表並了解該行房屋貸款的政策，從而結合申請人自身的條件及意願選擇相應的貸款期限（15 年，30 年等）和貸款類型（固定利率，可調整固定利率等）。

2) 填寫好申請表後，準備相關的貸款申請材料，如購房協議、資金證明、工作證明等。

3)  提交申請表及相關申請資料

4) 一般在提交申請約1 週後，如果通過初步審查，銀行會給予" Initial Approval " ( 初步通過) 的通知。

5) 在收到該通知後，申請人需要將資金證明賬戶中的首付款及6 個月的按揭款，通過國際匯款，匯往Escrow （第三方託管）公司。同時，銀行會僱人對物業進行房屋評估（Appraisal ）。在此期間，申請人除了需要支付該評估費用外，還需要為該物業購買房屋保險。這一階段至少需要1 個月左右的時間。

6) 銀行最後批准貸款後，簽字交屋。 
 
5、外國人申請房屋貸款要注意哪些問題、避免哪些錯誤？

由於不同國家的金融、稅務制度、法律體係不盡相同，因而外國人在美國申請房屋貸款時, 有些地方還是需要注意。

（1 ）若外國申請人提供的本國銀行賬戶最近的兩個月銀行賬單，出現多筆或大金額的"現金支出"，"現金存入"等單筆業務，美國的銀行可能會懷疑您的資金來源。另外，如果每個月的賬戶資金的流動性比較大，銀行也會對您的資金穩定性產生疑慮。解決方案：最優的處理辦法就是如果外國申請人有意在美置業時，先將預算首付款匯到美國新開的銀行賬戶，並定存1 至2 個月，這樣便對外國人的貸款申請有很大的幫助。

（2 ）在獲得"初步通過後"，由於銀行會僱人進行房屋評估。請您注意，銀行最後批准的貸款金額很大程度上會受房屋評估價值的影響。一般來說，新屋的房屋評估價格 與售價很接近，但二手房市場由於受市場波動或心理預期等原因的影響，評估價格與售價可能會有較大的出入。因此，如果您正在為購買一棟二手房申請貸款，請做 好銀行無法批准全額貸款的心理準備。

（3）美國各大銀行的貸款申請表都是全英文表格，若客戶對英文和美國房地產的一些術語不熟悉，可能影響表格的正確填寫，進而耽誤整個貸款申請的進程。因此，這裡建議外國購房者如果有需要，盡可能找相關有經驗的人協助會有利於貸款申請成功。
 
6、在中國是否可申請美國房屋貸款？

A ：答案是可以的。當然，整個申請流程會變得比較複雜和繁瑣。

（1 ）與人在美國相比，人在中國的購房者需要首先指定一位代理人（POA ）。代理人代表購房者，負責簽署相關的購房協議、支付購房定金及未來交屋的相關手續。這位代理人可以是在美國的親屬或朋友。

（2 ）但是，貸款的申請還是需要購房者本人進行申請。考慮到地域限制的原因，美國的一些銀行，如華美銀行和國泰銀行，允許客戶提供申請表的掃描件。這個政策基本上就為客戶在中國遠程買房提供了客觀的技術支持。
 
7、什麼是固定利率貸款 ( fixed-rate Loan) ？

答：固定利率貸款，就是貸款利率在貸款期間( 通常期限是15 年，20 年或30 年) 固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常，在貸款初期，償還的金額中利息的部分較多。隨著時間推移，本金的部分佔每月還款的比例慢慢上升。
 
8、什麼是可變利率貸款  ( Adjustable   Rate Mortgage ) ？

答： 變化利率貸款 (ARM) ：這類貸款通常提供前幾年( 如3 年或5 年) 較低的固定利率，然後利率會隨著債券利率改變，但同時銀行會規定最高變化額度 (CAP ) 。

來源：美國房產網