了解公證行(ESCROW)的託管程序
公證公司是什麽? WHAT IS ESCROW?
所謂的escrow即公證行, 是不偏頗的第三方, 在房地產交易中為雙方暫時存放交易金, 放置到專門的信託裡與收集所需登記的房產轉證及多項法律文件, 幫助多方(買家,賣家, 房地產仲介,以及貸款公司等等)將談妥的項目形成白紙黑字的有效文件. 在成交時將託管金額支付給應得的對象.
那交易進入公證行之後的程序呢? 加州的公證行一般有10 個步驟:
What are the escrow steps? California escrow process generally the following 10 steps:
1. 準備託管指令文件Prepare escrow instruction:
信託指令文件讓主要交易對象(賣家與買家)簽署. 互相了解託管的程序與責任. 一般來說這時候買家的初款購買金或稱誠意購買保證金(EMD)將會存入公證行的信託裡, 確保購買誠意. 託管指令文件將有以下的信息:
• 購買房價及條款; • 檢查文書遞交給公證行;
• 合同的款項如是否有貸款;
• 調整退還房地稅或月租;
• 購買人(買家)的房產頭銜
• 約定房產成交日與約定房產轉讓日; (單身或夫妻共有等等);
• 付費明細, 賣家買家各自支付的項目;
• 購買人將登記在房產上的全名;
• 雙方的同意簽名.
2. 申請產權調查Request for title search:
產權調查書又稱"Preliminary Report"是從產權保險公司發出來的. 這個文件的作用是來通知公證行所有關於這個房子的資料. 譬如說屋主是否有用房子貸款, 是否有欠房屋地稅, 這些事情在房屋轉讓之前, 都是必須要處理的, 這樣當房屋成交的時候買家能得到一個乾淨的房產.
3. 申請清除債權文書Request for demand / clear liens:
如果屋主有用房子貸款, 就須要銀行給我們一個正式的清除債權文書, 通知公證行, 所需要的金額來付清債務
4. 白蟻文件及其他調查文件Termite and other reports:
賣家與買家可以決定是否要做白蟻檢查,一般的情形下, 房屋仲介人會幫助賣家找尋有牌照的白蟻檢驗公司來做檢查. 這些不同的檢查會告知房屋的現況, 雙方會檢驗與決定是否噴除蟲藥, 修理或不修理. 同意的簽名將會傳給公證行做為紀錄.
5. 新貸款文書及撥款使令New loan instruction and loan related documents:
買家或許有從銀行來借貸部分購屋金額, 這個時候除了買家自己要與貸款行員合作,公證行同時也必須一起協調, 達成貸款所需條件. 一般貸款從所批准到放款約30天左右, 公證行通常會每天與貸款公司聯絡, 來確保順利交易.
6. 購買房屋火險New fire insurance:
買家去挑選新火險,交由公證行撥款及記錄.
7. 買家存入剩下的購屋金額Request for closing funds:
當鄰近預定成交日之前, 公證行將會為買家準備估價單, 讓買家能檢查與了解自己應付的款項以及剩下所需的購屋金額, 一般存入多使用電匯,以確保銀行不會保留所需金額.
8 最後檢查Audit file and prepare for closing:
檢驗文件, 準備登記轉讓, 這是一個重要的時候, 確定所有所需條件都已達成. 所有簽名同意都必須存入交易的檔案裡. 加州指示公證行成交後需保存交易檔案至少5年.
9. 申請登記房屋轉讓Order recording:
公證行指示房產公司可以將所需文件拿至房屋所在的縣政府登記轉讓.
10. 交易結束Close escrow:
房屋成交了! 縣政府通知成功登記後, 公證行將所有的登記費, 最後金額平衡支出後開始付帳給所有人, 包括將賣屋金額扣除所需款項後撥給賣主帳戶.
來源：TheHouseClub
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