美國房產稅具體收費情況分析

投資美國房產，從買房到賣房，稅費貫穿整個過程，以下是美國房產稅具體收費情況分析。

在美國，從買房到賣房，稅費貫穿整個過程。該交多少，怎麼交，稅費到底貴不貴，這些你都清楚嗎？

1.買賣房
 
在美國買房時，有一系列一次性費用，包括按揭貸款公司處理貸款費，貸款者申請按揭費，貸款者信用調查費，房產證書可靠性調查費，房產證書保險費，房產估價費，土地測量費，貸款者律師，地方政府契約登記費，交易費，印花稅費，等。根據房產地點不同，費用總額大約是房產價格的１％到８％之間，一般在３％到５％。此外，還有賣方和買方中介費，不超過房產交易費的６％（一般由賣方承擔）。而中介必須有州政府的專業執照證書。事實上，在美國絕大部分行業從業人員基本都需要通過專業執照考試，就連理髮師也有專業執照。
 
買賣房費用雖多但條目清晰。為保護消費者的利益，聯邦政府有明確地法律法規。在貸款者申請貸款之時，貸款公司會提供上述費用的大致估計。在房產交易前一日，貸款公司必須提供一個正式確定的費用表格，此表格是由美國聯邦政府機構組織住房和城市發展部製定，包括買方和賣方的費用細節。表格中還會將此前的估計費用與最後正式費用並列在一起，讓買賣雙方了解估價與正式費用變化。如果費用有任何變化，買賣雙方都可以就此向貸款公司質疑。
 
2. 房屋維護
 
在美國維護房子成本不菲。比如，房主需要購買房屋保險；在地震多發地帶，有額外的地震保險；水災多發地區有水災保險。一般來說，如果房主有貸款，那麼貸款公司是必須要求房主購買這些保險。作為房貸公司，擁有這些保險是確保貸款能夠得到償還的必要條件。此外，如果房產位於一個社區裡，或者一個公寓樓內，那麼，房主還要支付物業費。物業費的多少由社區或公寓樓房主所組成的委員會決定。在紐約，物業費高於房產稅的也很多。與房產稅不同，物業費不能抵消個人聯邦收入稅。
 
此外，與國內不同，美國房子，包括一些中層高度的公寓樓，大多為木質結構。而獨棟房（即國內所謂的別墅）更是用木頭建造的。一些房子外面所現的石頭或磚頭也是裝飾性的。屋頂則為特殊的油氈。難怪一些朋友自我嘲笑，在美花了錢卻沒有擁有一塊磚，一片瓦，就是這個原因。由於木質建築，所以，房屋的維護，包括油漆，屋頂更換也是常事。
 
當然，如果是獨棟房，那麼還要不時地費時費財收拾草地和花園。居民對社區的外觀維護很重視，像國內在外晾曬內衣，內褲的現像不太可能出現。否則，戶主可能會面臨其他住戶的抱怨和投訴。
 
3. 房產估價
 
由於房貸、房產稅與房產價相掛鉤，因此房產估值是購房中非常重要的一個環節。雖然有些州，比如加州，徵稅價格與市價脫鉤；但是大部分地方政府都是按照房產的市值徵稅，因此一般的房產稅基估值方法都是市價估值法。
 
購房時，房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。這裡的市場公平價是指買賣雙方在對房產信息掌握情況下自願的、非強制的賣價。由於美國大多房屋為獨棟房，所以房與房的差別很大，包括地的大小，可用面積，房屋式樣等。評估師一般會採用銷售對比方法。所謂銷售對比方法就是比較近6個月內３、４個在附近已售房屋價格，根據地的大小，房屋大小，房型，房齡，房屋設施等進行調整。另一個方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房所需成本，然後根據地價以及折舊調整。最後，評估師根據自己對房子的親自觀察寫出一分報告，包括其評估方法和原因。
 
隨著計算機技術發展，利用數學模型計算房屋價值也越來越通用，準確度也在不斷提高。數學模型會將上百萬個房屋的信息，如地點，該地區交易量，新房開工量，失業率，收入水平，該房細節，等進行統計分析而得出該房的市場公平價。由於在美國，專業勞動力非常昂貴，隨著技術，特別是計算機技術的廣泛運用，房產統計評估方法的普及度已經得到很大提高。但雖然如此，專業評估師仍然非常重要。對於法拍屋，除了參照計算機統計價格外，房貸公司會僱傭專業評估師或者房產銷售中介進行實地調查，給出評估價。
 
4. 房產稅
 
美國對土地和房屋直接徵收的是美國房地產稅，又稱不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例（各州規定不一，從20%到100%不等）。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。由於財產稅與地方的經濟關係緊密，因此多由地方政府徵收，除馬里蘭州去年將徵稅權上收到政府之外，其它49個州都是歸地方政府徵收。目前財產稅是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡地方財政預算的重要手段，大約佔30%。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約佔近一半。
 
5. 房產信息與納稅
 
在美國，每個房子地契，交易價，房產稅信息公開透明，任何人均可到政府有關部門自由查詢。隨著網絡發展，有些地方的房產有關信息也可在網上查詢。所以在報紙上看到奧巴馬總統的房產信息絲毫不奇怪。由於購房是個人行為，動用個人資金的經濟行為，聯邦政府並沒有房產信息全國聯網模式。但如果對某人的資金來源有法律上的懷疑，聯邦調查局就會介入。
 
在美國交納房產稅手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。比如，費城一年只有一次。房產估值辦會在每年１２月給房主寄發房產稅表。房主必須在第二年３月３１日前支付。加州房地產稅分兩次繳納。第一次期限是當年的11月1日；第二次是次年的2月1日。新澤西州，一年分４次。
 
6. 房產稅違約
 
對房產稅的違約抗稅行為，政府有嚴格措施。一般情況下，對未按期限納稅者採取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房產稅房產採取留置、拍賣。由於政府房產稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房產主對多方機構有違約，那麼地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用於抵稅。以加州為例，如果超過期限，那麼房主會被徵收應付款的10%的罰金。逾期三年未繳納房地產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。
 
針對國人地美國地產投資感興趣，本文簡單地介紹了在美國買賣房和擁有房產的一些基本知識。1980年美國國會通過外國人投資房地產法案。它規定對於外國人在美國出售房產時，過戶公司需要扣成交價的10%以交納聯邦所得稅。當然，其中還有一些具體規定款項。但不論如何，在美投資房產與在國內不一樣。投資者應當做一些具體調查。

來源：美房吧