外國人投資美國房產「實戰」注意事項

出於子女留學、全家移民或是房產投資等諸多考慮，越來越多的中國人在美國購買房產。那麼對於中國人在美國買房都要注意些什麼呢?下面就外國人在美國買房所需注意的事項做個簡單介紹。

1、確定購房目的

決定來美國買房，首先要確定房子是用來自住還是投資?買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要慎重考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題; 如果是投資，更多考慮的是未來升值與投資回報比例。盡量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

2、鎖定購買區域

美國城市化水平較高，城鄉差別不大。買房並不是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。同一區域也有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況都是有的。在購房前，不妨要求房產經紀人為你介紹社區的相關數據，如果有條件的話去社區走一走，能夠更加直觀地了解。

3、選擇房產經紀人

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，所以對於不了解當地情況和美國相關法律的買家來說，通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，再加上美國對於房產經紀人有嚴格的法律約束和專業要求，所以買家可以大膽放心地委託經紀人辦理房屋買賣的相關手續。

4、買房之前要做的準備

現金買主需要準備的文件：

• 有效的護照和簽證
• 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)
• 在美國當地銀行開設的帳號
• 如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件：

• 有效的護照和簽證
• 工作證明、工作收入(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯)
• 自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)
• 在美國當地銀行開設的帳號

5、貸款預批信

中國人在美國買房是可以申請貸款的。但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子，買家需要先拿到銀行給出的貸款預批信(pre-approvalletter)，確定自己能夠貸到的金額之後，再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間，還需要許多國內的證明文件。銀行對外國人申請貸款買房要求比較嚴格。賣家可能沒有耐心等你。目前，大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款，這也是他們在當地購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

6、簽署購房合同

經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付至少房價的1%作為定金。存入第三方監管賬戶中。

7、房屋檢查

房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。

8、產權過戶調查

在簽署購房合同大約兩週後，美國專業的產權過戶機構會通過律師進行過戶調查，主要調查賣方的房屋產權是否清晰，有無房產抵押等法律問題。確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業法律機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰或產權被抵押等情況。

9、購買房屋保險

在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前必須購買房屋保險。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地區要加保颶風險，加州要加保地震險等。

10、產權過戶調查

在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款打到第三方監管賬戶中，之後進行產權過戶。

大概最快兩週左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網站定期會更新，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。

現在大多數的過戶公司都接受網上簽字的方法。只要能接受郵件，都可以簽字。無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，買主如果能親自選擇是最好的。

如果買家不到現場，通過以下方式也可以不到現場就可以買房。

1)買房人委託當地朋友看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子;選定房屋後，後續的其他的過程可以委託給經紀公司完成;

2)買家委託經紀公司，由委託公司執行購房全過程。所有與購房相關的文件由經紀人協助，通過網上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。

現金還是按揭?

全美房地產經紀人協會的數據顯示，在2015年3月前的12個月中，有69%的中國買家選擇現金交易。現金交易可以快速成交過戶，有利於壓低房價。不過，在美國買房最好的投資策略還是銀行貸款，機會成本相對低，銀行和個人共同承擔風險，剩餘現金投入其它高回報的項目。不過，美國許多銀行對外國貸款人規定比較嚴格程序繁雜，很多中國人怕走程序只能選擇全額現金支付。

11、購買何種類型的房產?

購買學區房是最好的選擇，其中，投資高中的學區房最佳。美國高中通常是四年制，而這四年在美國家長眼中是孩子學習生涯最重要的階段，投資附近的房產就能獲得穩定的房租收入。

12、是購買新房還是二手房?

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，所以對於不了解當地情況和美國相關法律的買家來說，通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，再加上美國對於房產經紀人有嚴格的法律約束和專業要求，所以買家可以大膽放心地委託經紀人辦理房屋買賣的相關手續。購買新房和二手房都有其各自的好處。新房所有的設計、設備和內部裝修都是全新的，安全性能好、能節省不少用於能源的開支、有品質擔保，維修費用較低。二手房相對來說價格比較合理、沒有隱藏費用、較有議價空間。

13、"以房養房"原則

如果你是貸款投資美國房地產，那麼必須關注現金流，假如租金收入不能覆蓋房貸與各種房屋維護費用的支出，那隻能說是一次失敗的投資。

14、注意投資週期

買房產之前，要有脫手計劃，等待下一次的房地產牛市時拋出以換取資金。

來源：TheHouseClub