幫孫子買房子如何節稅

很多爺爺奶奶願意幫忙孫子買房子。 稅務上有一些策略，允許讓爺爺奶奶幫助子孫買房時不會導致禮物稅或者遺產稅。

每個美國人，聯邦有終身豁免禮物稅543萬元，每年還有禮物稅豁免額是1萬4000元。超過每年最高禮物稅豁免額1萬4000元時，將從終身豁免額543萬元中扣除。利用終身豁免543萬元及每年禮物豁免1萬4000元，提供免稅或者抵稅的機會。在幫助孫輩購買房時，沒有產生禮物稅的問題。

美國稅法的基本原則是，禮物稅和遺產稅是贈與人的責任，對接受禮物者來說，禮物並非課稅收入。每個人都可以每年送任何一個人最高1萬4000元，不需要繳納禮物稅。這是不會用到終身豁免543萬的額度。每年的禮物稅豁免是1萬4000元。你可以送給孫子和孫媳婦，2乘1.4 萬=2.8萬元，你每年可以送2萬8000元給孫子孫媳婦。爺爺奶奶每年可以最多合送 5萬6000元給孫子孫媳婦。

除了出一大筆錢給孫子買棟房子，其實還有幾個很好的途徑值得考慮。下面一些策略可供參考。

直接給現金是常見的策略。爺爺奶奶送一大筆現金給孫子。若孫子需要申請貸款，銀行會要求購房者先把自己的資金放在裡面。假如首付部分來自禮物，貸款人須要提供禮物信，說明爺爺奶奶送的是禮物，不是債務，不要償還。爺爺奶奶確定孫子有足夠的錢付頭期款，幫助出個首付或者過戶費，孫子負責能夠支付起每月的房貸。

共同簽署(co-sign)貸款，是容易執行的策略。你把你的信用能力借給年輕的子孫，而不是資金幫忙。不過，假如年輕人沒有支付房貸，那麼你就必須支付，這是有長期債務責任的。如果最糟情況發生，子孫沒有繼續付房貸，你要決定是否要填補這個洞，或者買下這個房子，或者把孫子趕出房子，賣掉房子。若沒有支付房貸，也會影響子孫和爺爺奶奶的信用。

股權共享(periodically equity sharing)越來越流行。這是聯合所有形式，盡管這個房子是孫子的主要住房。股權共享(equity sharing appeal)是，爺爺奶奶享受增值，或有權利控制，或者他們需要股權利益來取得財務安全。

股權共享比較複雜，需要有經驗的專業人士的協助。它有多種結構，每一個都有不同的稅務影響。內容包括每人的首付多少，每人支付多少房貸和地稅，孫子向另外所有者支付多少房租。若是沒有房租，爺爺奶奶每年要給孫子多少禮物，這也許有稅務問題。其責任必須包括其他的費用，像保持費、保險費等。

爺爺奶奶提供低利率貸款給孫子。假如你希望且有信心你的孫子能夠還錢，你可以低利率貸款給孫子。如果貸款額少於10萬元，你能待在安全港(safe harbor)內，孫子拿到低利息的貸款，你雖然少拿了利息，但是幫了孫子，本錢將來慢慢會回來。

如果貸款額在禮物貸款安全港之內，無息貸款是可以避免禮物稅限制的策略。如果貸款額高於10萬元，年利息在1000元或者以上，借款者和貸款者之間要有利息支付。假如爺爺奶奶不符合安全港的超低利率條件，而是需要考慮市場利率。你將要考慮支付利息，這個利息將包括在淨收入裡。請諮詢稅務顧問關於預估利率和安全港細節。還有，爺爺奶奶提供貸款有許多問題很像共同簽署。如果貸款不能償還，你要采取何種行動。

當孫子沒有信用歷史，無法買房時，你有幾種幫助的方法。 你可以自己先替孫子買房子，再用他們能夠買得起的方式賣給他們。你可以租給他們，並帶有購買的選擇(option to buy)。以後孫子有了信用分數，可以從第三方貸款，再從你這裏買下房子。另外一個方式是慢慢把房地產送給孫子，每年給一部份，慢慢就全部送給孫子。有的爺爺奶奶最後仍留住有控制權的0.1%。

最後一個方法是，用每年禮物豁免額，幫助孫子支付貸款。你可以每年贈送現金，幫助孫子支付貸款。(作者為注冊會計師及理財顧問)