美國買房房屋貸款 中介、銀行怎樣選？

申請房屋貸款是家庭中一項重大的財務決策，究竟是使用中介服務還是直接與貸款機構打交道？建議讀者針對自身需求，謹慎選擇。

使用中介服務

過去幾年，被指責為房貸危機「幕後黑手」的房屋貸款中介（mortgage broker）紛紛抱怨生意大不如前。越來越多的大銀行熱衷於「肥水不流外人田」的企業內部銷售，外加從業人員受到更多的監管限制，使得房屋貸款中介的貸款成交額大幅縮水。此外房屋貸款銀行（mortgage banker）不斷擠入中介市場，開始直接與借款人交易，也讓貸款中介的日子雪上加霜。

儘管如此，在很多情況下，利用房屋貸款中介服務還是十分必要。中介，顧名思義，就是起著溝通借款人和房貸機構的中間媒介。貸款中介本身不參與借貸，他們將借款申請人介紹給銀行，更重要的是，他們同時熟悉的來自不同房貸機構的貸款產品，能夠最快速有效的幫助借款人找到符合自身需求、利率最低且條件最優惠的貸款組合產品。貸款中介人同時與多個商業銀行、社區銀行或信用社合作。全國房貸中介協會主席佛米耶爾說，「我有20個合作機構，每一個都有不同的貸款計劃可以推薦給借款人」。

利用貸款中介服務，挑選最適合的貸款產品，是令借款者省時省力的選擇。那些信用記錄不佳，或是存在某些可能令貸款機構生疑記錄的申請人，也會發現經由中介人更容易找到適合自身財務狀況的貸款計劃。

貸款中介人的服務還包括處理各種申請文件，以及和貸款機構溝通審批程序中的環節。借助專業的背景和經驗，他們能夠提早一步化解審批程序中的障礙。來自康州的業內人馬爾伯格（Tim Malburg）說，「中介了解貸款機構的審批原則，他們可以在你遞交申請之前就告訴你哪些狀況會另貸方『亮起紅燈』」。

與貸款機構直接交易

如果說使用貸款中介服務可以為借款人提供最多選擇，那麼直接與例如貸款銀行的房貸機構交易能給借款人帶來最大控制力。借款人與發出貸款的銀行直接打交道，想要提出在某些條款上進行小的改動，或者希望從主觀上為你的貸款申請增加說服力，都可經由面對面的交流順暢達成。此外減少了中介環節，也意味著一旦出現錯誤，修正起來更容易。

與同一家銀行有多年往來的客戶可以在申請房屋貸款時得到特別的利率優惠。除此之外，很多特別貸款產品只能直接經由貸款銀行獲取，例如超過房地美和房利美「常規貸款」（conforming loan）限額的「超額貸款」（jumbo loan）。TD Bank零售貸款部主任Malcolm Hollensteiner認為，「現今越來越多的貸款產品經由大型貸款銀行獨家經營，因為只有它們有能力長期持有這些貸款」。

怎樣貨比三家

無論上網還是實地考察，借款者最穩妥的做法是對比來自中介人和貸款機構的報價，貨比三家後再決定。馬爾伯格建議申請人與三、四家貸款服務機構同時接觸，將他們各自提供的利率、鎖定利率費用和折扣點數做好記錄。對比後選取其中一兩家詳細詢問過戶費用（closing cost）、銀行手續費（lender origination fee）以及提前還款手續費用等細節。借款人還需要特別注意的是，在對比來自不同機構的報價時，應該選擇同一種貸款產品，例如「30年固定利率貸款」，以確保客觀。在與貸款中介接觸時，應該首先向對方詢問收費方式。

專家還特別提醒借款人不要只盯著利率數字，將目光放遠，注意觀察中介人或貸款機構人員對各種詢問的答复，「怎樣判斷一個貸款銀行或中介的好壞？我會告訴我的客戶：選擇那些對你提問最多的」。

圖文源自網路