美國廉價房/法拍屋介紹及其購買風險與注意事項

這幾年說到美國房產，很多人第一反應便是"抄底"，因為國內眾多新聞媒體報導了美國的房屋是多麼的廉價，幾百、幾千美金一棟別墅讓習慣了國內買房天價的人們大跌眼鏡。真有這等好事能用幾個包包，幾件衣服的代價換一棟在美國的別墅？感興趣的人們一定想仔細了解一下美國"廉價房屋"的真實情況。

美國市面上的廉價房(Distressed Property)大致分為以下的三大類：

1) 虧本出售(Short Sale)

在美國，當人們無法每月按時房貸時，可以在銀行給予的一定寬限期內向銀行申請虧本出售(Short Sale)--將房產以市場的價格或是略低於市場價的價格出售，通常銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據屋主的經濟情況決定是否同意業主虧本出售。此時業主仍擁有房屋的產權。

2) 拍賣中的法拍屋(Foreclosure)

寬限期結束後，如果屋主仍然不能及時還貸，那麼業主抵押給銀行的房屋的贖回權將被取消(這種情況喪失抵押品贖回權的情況就被稱為Foreclosure)，其房產就會被公開拍賣(Public Auction)。此時屋主已不再擁有該房產的產權了。

購買這一階段的法拍屋是風險最大的。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查。另外通常若原業主在這時又可以還清貸款，他可以優先購回自己的房子。

在這樣的拍賣中，銀行通常就以房屋貸款的欠款金額作為競價，由於他們已經有房屋的留置權，如果最後競價不高於銀行出的金額，銀行將直接擁有房產不用再支付現金。所以在大多數情況下，競標法拍屋的買家會以略高於房屋欠款的價錢動人價格得標，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。

3) 銀行持有的法拍屋(Real Estate Owned by the lender，簡稱REO)

在拍賣結束後，銀行很有可能成為法拍屋的得主，房屋產權會被過戶給銀行，這時候，銀行會通過經紀人出售房屋。

一般來說銀行會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修，不過仍然有很多這樣的法拍屋房屋情況處於不好的狀況，買家一定要請專家來檢查房子。

購買廉價房屋的優勢

購買廉價房/法拍屋的好處顯而易見就是"划算"。由於美國的房產每年都是有一定的持有成本，包括房地產稅以及物業費，銀行收回了大批法拍屋以後便急於脫手，所以很多法拍屋的價格可能會非常低廉。

許多打工族可能因此可以擁有自己的大房子，不用再租房居住了。對於一些目光敏銳的投資客是非常好的入手時機，許多可能法拍屋是狀況非常好的豪宅，但價格或許僅市場價的一半甚至更低，若適時以低價購入並在將來市場回暖時售出，將會獲得非常大的收益。

例如：新澤西州的一棟有七個睡房，五個浴室的大房子，在拍賣中已24.5萬美金被拍下，據了解，該房產的市場價值大約57萬，幾乎是打了4折。

看起來以這樣好價錢購買確實是非常划算，撿了大便宜，但我們知道通常投資收益越大，風險也越大。價格如此低廉的房子很可能會有這樣那樣的問題的。下面我們來分析一下購買廉價房/法拍屋的風險。

購買廉價房/法拍屋的風險

1) 房屋的狀況可能欠佳

有些法拍屋的業主已經離開很久，房屋疏於養護，或者是業主破產無力養護；有些業主意識到房子被銀行收走，不再關心房子的狀況，甚至惡意糟蹋房屋以洩憤。因此相當多的法拍屋狀況並不好。所以，前任業主欠房子的維修和保養，必將傳遞到新的買家來補上。

2) 購買需要大量時間和耐心

虧本出售狀態的廉價房(Short Sale)

通常是賣家先在市場上以非常低的價格掛牌，在有買家願意購買以後向銀行申請批准，銀行需要承擔房屋銷售以後不能抵消的那部分貸款，所以等待批准的時間可能會很長，也有可能銀行最終不同意以這個價格出售。

拍賣中的法拍屋(Foreclosure)

在拍賣中，買家已經將看中的房子拍下來(還未過戶)，這時原業主若又能夠承擔貸款，想要把房子贖回來，他就擁有優先購買的權利，於是買家只能花費很多精力拍下來的房子只能拱手相讓。

銀行持有的法拍屋(REO)

銀行通常"公事公辦"，整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程的安排基本上都是銀行說了算, 買家必須有充裕的時間配合。

3) 房屋可能涉及法律問題

購買法拍屋的最大法律風險是原來的業主不肯搬離。原來的業主房子被拍賣了，經濟上也可能破產了，破罐子破摔，他不搬家，買家只好訴諸法律，由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長，費心費力。另外，法拍屋還可能隱藏其他法律問題，比如原業主拖欠所欠稅款、拖欠工程款等，這些費用有可能會轉移給新的業主。

什麼樣的人適合購買廉價房/法拍屋？

1) 現金充裕

美國房屋的賣家通常都希望買家用現金成交，這樣便可以快速過戶。所以擁有充足現金的買家會有更多的機會搶購到自己中意的房子，另外也會有更多的機會獲得折扣。

2) 消息靈通

買家最好人在當地，因為好的法拍屋房源一定是第一時間被當地人搶購一空的，不會在市場上停留太久。另一方面，人在當地也方便實地調查房屋的情況，避免買到質量存在問題的房屋。

3) 豐富的行業知識以及敏銳的判斷力

購買廉價房屋的過程與其他掛牌房源有很多不同之處，若沒有豐富的經驗很可能遭遇巨大的風險，不僅沒有撿到便宜還可能麻煩無窮。另外，發現了優質的屋業需要立即抉擇，機會一定是稍縱即逝。

所以，若想投資這風險與機遇並存的美國廉價房/法拍屋，就帶足了現金，買了機票，約了經紀人，去美國淘金吧！

來源：新浪房產網