美國房地產：規矩不同徵稅便利

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房地產登記是美國房地產管理的一項基本製度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用於公示和地方政府徵稅。

在美國，無論是房地產買賣、抵押、出租及房地產證券化等，都有一個前提，這就是產權清楚。根據美國房地產契約登記制度要求，凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產徵稅、法定規劃圖則等，都要登記。

房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。由於每個州的相關法規有所不同，登記費用在數十美元到數百美元不等。例如，佛羅里達州50美元，馬薩諸塞州400美元。房地產登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產權保險公司或交割處理托理機構代理。

購房人在政府部門進行註冊登記後，一般情況下2至4週便可完成登記備案。雖然產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成。進行登記以後，業主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產證等文件。但是，經過登記的房地產權並不確保產權完全清楚，因此，在房地產交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產權狀態，必須有其他保障制度。據記者了解，美國保障產權主要靠3種方法：一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料並提供法律意見，確認產權的真實性；三是向專業的產權保險公司購買產權保險。

除了房款和登記費用，在美國購房還需要交納其他費用，相關稅費因各州地方法規不同而存在較大差異。在加利福尼亞州，買房時的一次性費用包括房款、600美元至1000美元的第三方公證手續費、大約1500美元的產權終身製產權保險費、由縣政府收取的300美元至600美元的過戶費、每年500美元的房子自然災害保險費、300至600美元的房屋檢查費、50至120美元的公證費登記費。所需交納的持有費用包括房產稅、物業費、自然災害保險和火險、園丁費等。這些稅費因所在位置、建造年份、佔地和房屋大小而有所不同。房產稅的一般基本稅率是一年1.2%，新房的社區建設稅可額外增至0.1%至0.7%。

在紐約，買房時除了付房款外，其他需要交納的一次性費用包括約佔房款0.4%的產權保險、1.8%的轉讓稅、0.16%的律師、登記費用、0.1%的調查費等雜費等。持有費用包括2%至3%的房產稅、每月的管理費等。房屋價格超過100萬美元的，還需要交納1%的豪宅稅。此外，外國人需要繳納收益稅，並預繳外國人房產投資預扣稅。目前，美國聯邦收益稅為淨資本收益的15％。淨資本收益金額即房產收益減去原購買價、交易費用，以及房屋整修費用。紐約州收取淨資本收益的8.82％作為非居民收益稅。根據外國人房產投資預扣稅相關規定，外國人需在交易完成時承擔預扣稅義務，稅率約為總售價的10％。

來源：房天下美國房產網