在美國買房子貸款誤區以及買房子信息

我來美國已經有很長一段時間了，現在在美國的一家銀行專門做房地產的信貸業務，我接待過很多中國客戶，我發現對於在美國貸款的概念中，大家還是有很多誤區。我將在這裡給大家做一下詳細的解答，以及對於那些想在美國投資房地產的這方面給一些建議。

首先，在美國貸款，一定要有社會安全號碼（SSN），一定要有信用分數，你可以不是美國公民，也可以沒有美國綠卡，但是你一定要有信用分數（credit score）和SSN。最低可以貸款的信用分數是不能低於620分的，如果你在620分數以上，貸款基本上是沒有問題的。同時呢，你的信用分數又和你的房屋保險稅和貸款利率掛鉤，信用分數約高，你的房屋保險費用和利率就越低。在美國一般房貸是你收入的1/3，如果你有其他債務，比如你有車貸或者上學貸款，總共加起來，最高極限不能超過你總收入的45%，這樣銀行才​​會同意貸款給你。

貸款來源可以把貸款分成四種，一般性貸款(Conventional)，低收入政府補助貸款(FHA)，和美國退伍軍人貸款(VA)，農村住房服務局補助貸款（USDA），還有另一種就是大額貸款（Jumbo Loan）。
同時呢，對於第一次在美國買房的買家，城市，縣和州會給不同的補助津貼項目（Grants Program）（$5000-$10000），要看你具體在哪裡買房子，這些政府給的補助金會幫助你交付你買房子的成交費用。在你得到這些補助金之前，你要參加一些網上房地產課程，大概$8課程費（只有上完這些課程，才可以得到補助金，大概幾天就可以上完）當然對於成交費用，大部分的情況下，賣家是可以幫你支付一部分，這要看你的房產經濟人怎麼和他們進行協商的。還有就是大部分都是貸款30年，也可以貸款15年，也可以儘早還完，一切都可以根據你自己的需求來定。

1 Conventional貸款，首付最低要付房價的5%，政府規定的房屋保險相對於FHA貸款要低很多，並且會根據你償還到20%的房價後，自動消失，就不用再繼續付房屋保險了。如果在一開始，買房的時候，你選擇首付付給房價的20%，這樣將不會收取房屋保險費用。省了一大筆費用（$5000-$8000）。對於房屋保險費用，你可以選擇一次性在過戶那天交清，或者選擇每個月償還。還有一種是你可以選擇讓你貸款的銀行幫你支付，但是你要承擔相對較高的利率。目前美國房地產利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之間徘徊

2 FHA貸款，首付最低要付房價的3.5%，政府規定的房屋保險相對較高，不但需要每個月償還，在過戶的時候還要交另外一筆（Up front fee）。但是利率相對較低。目前在3％－3.875% 徘徊

3 VA貸款，就是美國退伍軍人貸款，我覺得這個咱們大部分中國人都不需要，不過這個美國政府給了很多很好的福利，比如可以不用交首付，可以100%貸款，並且很多項其他的費用都是減免的。而且利率超低，哈哈。我發現了，在美國，給政府工作，就會有很多福利。

4 USDA 農村住房服務局補助貸款，這個我覺得也是一個很好的選擇。當然了這一類的房子比較偏僻，在人煙比價稀少的地方，也是可以不用交首付，100%貸款，並且呢，這邊的房子相對來說價格較低。利率同樣比Conventioanl 貸款低。

我個人認為，在你買房子之前，如果你打算貸款，有必要先找貸款經紀人，之後你有了一個大概了解自己可以支付多少錢的房子，每個月的月供是多少，這樣你再會見你的房地產經紀人，根據你的需求給你找在你可承受價格的範圍內，地毯式搜索房子。

在會見你的貸款經紀人之前，一定要準備好你的收入稅單，銀行的賬戶開的存款證明，貸款申請表一定要如實填寫，並將所有文件準備好，比如30天之內的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表後，要在三天內給你一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你藉這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什麼過戶費預估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關的開銷後算出來的，更能體現貸款的真實利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應該比誰的年百分率低。

現在說實話，美國的利率很低，對於Conventional貸款，比較划算

與貸款有關的開銷包括以下費用：
(以下費用會根據你所在的州和縣或者城市有不同程度的浮動) 
手續費(Loan Origination Fee):一般是貸款額的1%

點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

信用報告費(Credit Report): $20-60$

處理費(Processing Fee)：$200-$500

納稅服務費（Tax Service Fee）: $50-$100

洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

審批費(Underwriting Fee): $200-$500

文件準備費(Document Preparation) $200-$500

選定貸款公司後，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內容。

1．貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

2．房地產信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

3．貸款人情況(Borrower Information)

4．工作情況(Employment Information)

5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

6．財產與欠債(Assets and Liabilities)

7．房地產交易細節(Details of Transaction)

買主遞交貸款申請後，貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合同中，可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批准(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款的批准。為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到20天。
如果房屋估價低於合同售價，買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)並附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，房屋估價附加條款仍然延續，除非賣主書面通知買主，房屋估價附加條款有效期到了，應該取消了。如果買主在接到通知後三天之內還不向賣主遞交買主房屋估價通知書，房屋估價附加條款在第三天晚上9點就正式取消了。買主要在貸款批准附加條款有效期內向賣主遞交取消貸款批准附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，貸款批准附加條款繼續延續。這時賣主有權宣布取消合同，如買主在三天之內不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不願失去房子，必須補交取消貸款批准附加條款的通知書。如果買主在貸款批准附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。
貸款批准后買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內鎖定。
貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分(Credit Score)決定的。

貸款種類有二百多種，但大多是從兩個基本類型衍生出來的：浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

－浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)貸款的開始利率比固定利率貸款低，以後的利率會隨著一個指數(Index)而浮動。開始浮動的年限和浮動的幅度事先都有規定。

－常見固定利率(Fixed Rate Mortgage)貸款有15年或30年的。
過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效後的30天到45天。計算機自動化大大縮短了貸款審批的時間，使30天或更短時間過戶成為現實。一些銀行沒收的房子明確規定30天之內過戶。
貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program)，頭款額（Down Payment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會有以下的字樣：該預審批准書的依據是已核實的買主信用史(credit history)，經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。

還要說一下，如果你是買房子，作為投資（比如租出去），那麼首付不得低於房價的20% 。

我個人認為，想在美國貸款買房子，是一件很容易的事情，只要你保持良好的信用記錄，沒有很多債務，基本都能貸款買房子。