朋友買房我心動，初探洛杉矶房市

初涉美國房市源自一次極偶然的機會-閑陪朋友去看房子。那幾天看了不少房子，各式、各區、各價，初步對美國加州房地産政策有一點點了解。華人勤勞肯幹在加州多數屬於中産階級，所以他們選擇的區多是好的社區，環境優美治安好，有孩子的人家除此以外還要爲孩子教育選擇好的學區，一般好的學區房價也會貴些。朋友目前住的是diamond bar, 他們這是第二次置業。孩子已經上大學在外州，所以不用考慮學區好壞，只以環境好，交通便利，居住舒適爲主。在美國買房子，雙方都必須要通過房産經紀人來運作，市場行爲成熟規範，這點不同於國內，買賣雙方互不相見的。因此找一個好的經紀人是非常關鍵的一環。

我關心的問題及了解到的美國房産政策如下：

一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麽限制嗎？可以。任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房産，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。

二、在美國買房是必需人到美國才能買嗎？理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。

三、在美國購置房産，程序上如何？在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也較嚴謹。也就是說，在房産過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，非常透明公開。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地産的執照，才能爲客人作買賣交易服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房産中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。（這一點很重要，經驗見後續文。）

四、在美國的房子有哪幾種種類？在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裏面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋産權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱爲別墅。但別墅並不是正確的解釋，因爲獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱爲豪華的獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般爲一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所占據的那部分，有時會有小部分的院子。

五、在美國有像中國一樣的公寓房嗎？在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裏面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作爲投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。但是也有少部分房價比較貴的區域，包括紐約、洛杉矶好萊塢、比華利山莊、聖塔芭芭拉等地區，有單獨出售的公寓，一間的價值有時超過八十萬，它的管理非常好，有專門的警衛，閑人是不能隨便出入的。這種公寓是爲了適應當地的高房價，因爲這種地區的獨立屋，可能都是數百萬美元。

六、在美國買房可以買新房嗎？美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使用上百年也不是什麽奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

七、聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。在這裏澄清一下避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房産稅。房産稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新開發的區域，地産稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房産稅在$3000到$6000之間。

八、美國的房子通常分爲獨立屋、城市屋（連排屋），除了房産稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1．房屋保險在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍卷風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才肯貸款給你。

2．房屋的另一項持有成本是庭院的維護：例如剪草，栽花等，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己買割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3．如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費：（國內稱物管費），費用一般在一百五十到三百五十美元之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因爲房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承的。

九、在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？在美國買房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。

來源：新浪博客