投資美國新屋主要的稅務簡析

​

對於美國房地產投資來說，其稅務事項就涉及房地產物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺產稅等，所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此，中國人在美國進行房地產投資時，稅務問題是不可避免的。本期，主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地產交易中所涉及的主要稅務問題。

增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了"資本收益"和"資本損失"：納稅人所擁有的自用或投資目的的資產幾乎都被認定為資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，產生資本收益還是資本損失主要取決於資本本金和出售價格之間的差額。當產生資本收益時(即出售價格高於資本本金)，納稅人需要繳納增值稅;反之，納稅人增值稅金額為零，但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分為：

長期收益：出售前持有資本(如房產)1年以上

短期收益：出售前持有資本(如房產)1年或以下

一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常"長期資本淨收益稅率"要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，"長期資本淨收益"的納稅基數也會比"短期資本淨收益"的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益- 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級(Tax Bracket)，短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15 %或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對於房地產市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規範和防止了一批"炒樓"現象。

在產生資本損失的情況下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000(若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500)，若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

房產資本收益的增值稅特殊機制

由於房地產自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報製度和減免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

增值稅免徵額

當納稅人出售"主要住宅房屋"(Sale of Main Home)時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免徵額。據IRS(聯邦稅務法案)規定，享有免徵額的標的出售房產必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：

個人申報

5年內必須擁有且使用"主要住宅屋"累計長達2年或以上

所有權與使用條件無需在同2年內滿足(2/5年)

如果納稅人在出售標的房產前2年內已經通過其他房產出售享有過一次免徵額的優惠政策，則該標的房產出售的資本收益就無法​​再次享有。

夫妻共同申報

夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求

妻共同滿足前述的2/5使用年限要求

夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房產的免徵額優惠。

可以看出，上述免徵額主要提供給納稅人的自用房產(Primary Residence)，幷不適用於投資房產(如出租房)。

增值稅的基數抵扣

增值稅的基數，也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免徵額(如適用)

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念，決定了納稅人的繳稅基數大小。因此，在投資房產前期和持有房產期間，諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括：

購房時的購買價及其他費用

出售房產時的相關支出

出售房產時需繳清的房屋抵押貸款餘額

持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以，購房時的律師費、買方轉讓稅、產權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅(州立)、律師費等都可以算入資本本金，作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房產持有期間的改建費，它幷不包括房屋折舊通常產生的維修費(如維修漏水問題等)。以上的表格中，IRS明確規定了可抵扣的改建費類型，主要指的是加建臥室、車庫、涼台、搭棚、游泳池、柵欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以，投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好，以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

增值稅繳納的延遲機制--1031同類財產交易

爲了達到衡平法原則，聯邦稅務法案IRC爲無法享有免徵稅額的投資房產所有者提供了另一種納稅機制，即1031同類財產交易(1031 Exchange)。IRC第1031條款規定，若納稅人通過出售投資資產A的資本來換取另一種同類投資資產B，那麽出售所得的資本收益暫時無需繳納增值稅，待納稅人進行投資資產B時再進行增值稅的繳納。這個規定主要是爲了避免投資資產的重複徵稅問題。爲了符合1031條款的要求，出售和購買的資產必須是同類型且具有投資性。而在房地產市場，所有房產都被認定是同類，因此只要符合投資性房產這一個要求，投資人即可運用1031延遲報稅機制。當然，有些州也幷不使用該機制。所以，投資者需諮詢相關律師。

預扣稅

預扣稅(Income Tax Withholding)對於海外投資者來說是不得不提的話題。根據規定，外國人作爲美國房地產所有人，在其處置房產的所得時必須向國稅局繳納預扣稅。

"外國人"的定義

據IRC第1445條款和財政規定第1.1445條款提供了以下幾種條件：

出售房產時，納稅人沒有美國國籍

出售房產當個財政年，納稅人不是綠卡持有人

出售房產前的3年內，納稅人在美境內逗留時間幷未達到法案所規定的基本逗留時間(Substantial Presence Test)

若無法滿足其中任意一條，則認定爲外國人，應當遵循預扣稅政策。

在交割時，納稅人/賣方需將預扣稅額交付給買方，由買方代繳給IRS。待納稅人來年完成該房產增值稅申報和繳納之後，再由IRS將其預扣稅額退還給納稅人。如果納稅主體是自然人，預扣稅率爲交割價的10%;如果納稅主體是外國商業機構，預扣稅率爲房地產收益分配給其股東對價的35%。

預扣稅減免制度

如果交割價爲$30萬或以下，且買方交割之後爲自住房目的，則無需進行預扣稅繳納;

如果賣方享有一定預扣稅額減免情況，通過提交8288-B表格幷出示由IRS批發的預扣稅額減免證明(Withholding Certificate)，則納稅人的預扣稅義務將得到減少，甚至是免除。

美國整個稅務體係對於納稅人的申報和繳納義務有著嚴格的規定和規範，如果沒有遵守，納稅人將面臨高額的罰金，也會損害到在美的信用記錄。如果妄想欺騙稅務局或做假賬，甚至會遭到牢獄之災。作爲外國投資者，考慮的稅務問題會涉及到更多、更加複雜的內容，包括國與國之間的稅務雙邊協議。

來源：外國房網