今年買農場合算嗎？美國農業用地買賣常識

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這些年，總是有文章說在美國買農場如何如何便宜，如何如何好，今天我們就來談談外國人在美國買賣農場需要了解的知識。

首先，近兩年，農業用地的買賣沒有前幾年活躍了，是呈下降趨勢。先來看看美國農業部2016年最新的統計圖（紅線是農業淨收入，黃線是現金農業淨收入）：

根據美國農業部的數據，可以很清楚的看出，2013年是一個重要的拐點。從2009年到2013年年中，農業土地升值很快，美國農業用地的平均價格上漲了50%，而在愛荷華州，內布拉斯加州等中西部的一些農業大州，農用地的價格翻了不止一倍。

而從2013年中開始，無論是農業淨收入還是現金收入都在大幅下滑。很多地方的土地大量流拍可能是美國農業用地市場由繁榮走向衰落的拐點。

再來看看2012-2016年的植物農產品的現金收入條狀圖：

從上圖可以看出，近些年來，大部分植物類農產品都呈下降趨勢，水果/果仁除外，屬於比較穩定的農產品。

最後看下2012-2016年動物產品的條狀圖：

從上圖可以看出，牛肉產品入雖然從2014年開始滑落，不過連續幾年的金額還是比2012和2013年高，其餘動物產品，包括乳製品都是呈明顯下滑趨勢。

去年，美國農業部的預測報告認為，由於世界農產品需求穩定增長，以及美國生物燃料計劃的穩步推進，農業收入的下降趨勢會在2015年停止，此後農業收收入將維持平穩。目前看來，美國農業收入確實開始進入平緩狀態。

去年，愛荷華州州立大學的教授Michael Duffy表示，美國農業淨收入的下降將會使農業用地的價格在其後幾年裡下跌20%到25%。這個數據可以供大家參考。

而外國人如果打算在美國購買農業用地，或者變更農業用地用途，還要考慮相關法規。

根據一項聯邦法律（農業外國投資披露法）規定，外國的購買者或者出售者在買賣超過10英畝的農業用地時必須將有關信息向美國的農業部進行報告。任何外國公民或者機構，甚至是超過5%的地產股權由外國人持有的美國公司如果要購買、出售農業用地，或者要將農業用地轉換成非農業用地（那些目前或者在最近5年內被用於耕種農作物、生產木材及其它森林產品的土地也屬於農業用地的範圍），都要遵照農業外國投資披露法的規定履行手續。

農業外國投資披露法主要適用於那些用於耕種農作物的商用土地，如果任何外國人和外國機構對大面積的農業用地進行出售的目的是要在未來將這些土地用作其它用途，比如用來修建住宅區和商業區，那麼他們必須遵守該法的規定向農業部進行報告，報告的內容必須包括購買者、出售者的姓名，所有與交易有關的外國人的身份證明，交易的詳細情況，地產擁有者要將土地用作何種用途。如果不進行報告，將可能遭到相當於25%的地產市場價格的罰款。實際上，向非本地的外國居民徵收稅款是一件非常複雜的事情，因為某些徵稅的規定經常因為美國與這些外國居民的祖國簽署了某些協議而被修改過。另外，所得稅常常是外國人購買、出售和出租美國房地產時所唯一關心的問題，美國的遺產及贈與稅規定必須顧及到這一點。如果是一個外國人，那麼在進行房地產交易之前，特別是在進行商業性房地產交易之前，必須向精通美國和國際稅法的律師進行諮詢。

來源：TheHouseClub