如何避免換房誤區？

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華人通常會在購買一套房的十年後考慮換房，但換房過程中可能會有些很小的事項、和可能犯的錯誤卻不為人注意。那有哪些需要我們避免的常見誤區呢？

常見誤區有這幾大類：

1，賣舊房前先找新房：當市場火爆時，買房速度遠快於賣房速度，你所看中房子的屋主，未必願意等你賣掉舊房再來買。

2，舊房的定價定得過高：這會導致房屋在市場停留時間過長，耽誤換房時間。建議跟地產經紀討論，作一個合理的定價。

3，對買家出價，一味取其最高者：建議選擇最有把握買你房的那一位（全現金或貸款量少的）。

4，賣舊房和買新房，聘請兩位律師：雖然是兩個案子，但儘量聘同一個律師，因他瞭解你的狀況，會幫你協調。

5，用賣房時收到的定金，去支付買房的定金：因定金是直接轉入律師的託管帳戶（Escrow Account），所以買方需額外準備買房定金。

關於自住房免稅額的正解：

還有種普遍誤區，比如一對夫妻當初只用60萬買的房，現在賣了100萬，想留下利潤部分自用。很多人都知道如果最近5年中你有2年居住在這個房產裡，賣掉後的利潤部分，個人有25萬、夫妻有50萬的免稅額，但其實這種情況還要具體分析。

如果他們買的是一家庭房產就可以，如果買的是兩家庭房產，其中有一個家庭用於出租，那麼他們的免稅額只有20萬。從稅務的角度來說，兩家庭房產賣了100萬，因此每一個家庭的價格就是50萬，利潤就是每個房產20萬，只有自住的那套家庭利潤可以享受免稅額。

而如果這兩家庭沒有出租，確實是一大家子住的，比如有夫妻和成年子女同住，也需要房產證上必須有他們子女的名字才能享受全額的免稅了。

假設用於出租的那套家庭賣房利潤的20萬不在免稅額內，那就必須繳稅，因此換房的民眾還會採用1031延稅法則：也是說在賣掉舊的投資性房產的180天內，再購買一處投資性房產，之前的賣房利潤可以延遲繳稅。但這對夫妻換房起碼要買一處50萬以上的房產才能完全不用繳稅；如果這對夫妻換房後只買了一個35萬房產，15萬還是要繳稅。

使用1031延稅法需要注意幾點：

1，使用1031延稅要及早準備，不能在賣掉舊房後才考慮。

2，賣掉舊房的錢放到哪裡？用於1031延稅部分的一定要放到做1031延稅的律師處（跟賣房律師不能是同一個人）。

3，在45天內找好最多三處新的房產，登記在律師處。

4，180天內必須過戶，否則失效。180天不是想當然的半年或者6個月，而是確確實實的180天。

5，每年的4月15日是報稅截止日，建議要做1031延稅的民眾儘量避免在年底賣房，最好轉年後進行比較保險。

來源：安家紐約