投資美國房產選擇多：土地商住哪個價值大？

因為我所從事職業的緣故，經常有朋友問我有關在美國買房的問題。今天我們從宏觀層面，給打算在美國買房的朋友們提點建議。

從宏觀角度看，08年美國市場在觸底，11年起市場明顯回暖，現在顯然回到了穩步上升的正常軌道。為什麼說是正常軌道呢？因為美國房地產和中國非常不一樣，美國房地產則早已成熟穩重。

從1926年到現在，美國房地產價格處於穩定的上升趨勢。而如果把同期其他資產價格走勢畫在同一張圖上，差異就特別明顯。其他資產，無論股票、黃金還是大宗商品，都有極其大的跨年波動。

而房價，扣除通脹因素後，幾乎是穩定的每年5%左右的漲幅--除了過去十幾年的房貸泡沫和隨後的次貸危機是個大例外。這個大例外有特別的歷史原因，這裡不細說了。可以斷定其未來很長時間不會再現。因此美國的房價，用一個字概括，就是"穩"。這就是它的正常軌道。

每年5%左右的漲幅，顯然不是理想的投資回報。好消息是：此乃全國平均值。都市圈的漲幅要高不少，景氣期可以達到年均10%以上的漲幅。不好的消息是：這個漲幅裡還要扣掉房產稅和其他成本，才真正反映投資人的收益。而房產稅和其他成本可能還不低。

美國各州房產稅在1-3%之間，如果你在美國有收入且繳納個人所得稅，可以申請從收入中扣除房產稅。但大多數中國投資人在美國沒有收入，也就不能享受這條政策，這就讓房產稅更加成為一種負擔。

但對那些當地居民來說，房產稅並不是一樁負擔。房產稅也是一種公共事業稅。本地的修橋補路、公立教育、公共娛樂體育等設施，都是從中開支的。比如你在一個地方買了房，子女在當地上公立學校都是免費的。所以房產稅可以看成是居民為自己享受的公共服務付的費。你交了房產稅，又不在當地居住，你實際上就是自掏腰包補貼了當地居民，堪稱國際雷鋒。

根據全美房地產經紀人協會的調查，絕大多數在美國買房的外國人，還是以自住為主要動機的。唯有我們中國人與眾不同，是以投資性購房為主。如果說炒黃金的中國大媽是國際黃金界的雷鋒阿姨，我們炒房產的就是美國房地產界的雷鋒叔叔啊。

中國投資人是世界上精明的投資人，即使學雷鋒也絕不是無緣無故的。比如說，有些中國人只是為了在海外配置部分資產，以規避人民幣未來可能貶值的風險；這些投資人的主要目標是保值而非增值。對這些類型的投資人來說，不要說買房產，就算購買長期收益更低的海外資產，甚至就算讓大量資金閒置在海外賬戶中，也是值得的。

但如果你不屬於上面那一類中國人，只是聽說美國房子特便宜，忍不住手癢癢想跟著買一套，那我的建議還就是：國際雷鋒不學為好。

真想投資點美國房地產，完全可以考慮住宅以外的其他選擇。比如說，可以購買公寓。美國有30%的人口常年居住公寓，而小型的4-10個單元的公寓很適合個體投資。美國公寓平均空置率在8%左右，可以交給專業的資產管理公司去打理，管理費並不高，只佔年租金的3-8%。

也可以購買商舖、寫字樓等其他商業地產。商舖可以是小型超市、小門面，也可以是大型購物中心中的若干單元。至於寫字樓，美國也有很多小型的獨棟寫字樓，總價並不高。上述商業地產雖然也要交地產稅，但其租金收入一般足夠交稅還有不少盈餘，而物業本身也和住宅一樣會增值。

還可以直接投資土地。尤其在擴張期的都市圈附近，選擇適當地塊投資，總價也就和一幢房子差不多，而且在未變更土地用途之前只需繳納極低的土地稅。將來一旦都市圈擴張到你那裡，土地用途一變更，收益就極為可觀了。

當然，十分遠離都市圈的土地就沒有什麼投資價值，但是自住還是不錯的。雖說在遠郊化十幾萬美元就能買下一個幾百畝地的大農場，還能包括大片森林和湖泊，但這麼浪漫的事情我們還是不要和詩人們去搶了。

不過，如果你買下的遠郊農場處在潛在礦區，那又另當別論。前提是你的地權中必須包括地下礦權在內。而且你最好是個內行。否則，周圍鄰居都挖出石油，發了大財，就偏偏你的農場只能挖出石灰，那也怪鬱悶的。

面對這麼多選項，如果你還是情有獨鍾於住宅，一定要到美國去買房，那麼我最後的建議就是先做點功課，找一個合適的、房價漲幅可能較高的都市圈吧。標準普爾編制了一個凱斯席勒(Case-Shiller)房價指數，反映都市圈內住宅實際交易價格的變動，有20都市圈、10都市圈等不同綜合指數，也有單個都市圈的數據，歷史數據最早從上世紀80年代初開始。這個指數可以免費下載，絕對值得你花半個小時去研究一下。

面對這麼多選項，如果你還是情有獨鍾於住宅，一定要到美國去買房，那麼最後的建議就是先做點功課，找一個合適的、房價漲幅可能較高的都市圈吧。

來源：搜房網房天下