美國社區管理局HOA的優劣勢

目前美國的新建住房很多都有社區管理局(HOA)。 歷史上，只有公寓（Condo）或者連排住房（TownHouse）會有社區管理局，它來負責公共地區的管理。 由於美國居民更傾向於獨立住宅（House），近幾十年裡，建築商盡量在同一塊地上建造更多相似的獨立住宅，這樣既可以節約成本，又可以加快銷售。 

建築商可以一邊建造，一邊銷售，用銷售的收入來建造新的住宅，增加了流動的資金。 為了完成這一過程，建築商會成立社區管理局，逐步把地產所有權轉移給購房者。 社區管理局的作用是銷售新的住房、制定社區內的各項規章和管理社區。 到2012年，美國大約有20%的人住在有社區管理局的社區。 當地政府一般比較歡迎社區管理局，因為社區管理局會管理小區內的各項公共設施，如：小區內的公路、綠化、垃圾處理和供水供熱管道等。 政府可以從這些地產收取地稅，又不需要提供相應的公共服務。 

當購買社區內的住房時，買方要簽署合同遵守管理局的各項規章並每個月支付管理費。 投資者在購買投資房產的時候，需要對所在社區的規章制度有所了解，以免造成不必要的麻煩。 

社區管理局和中國的物業管理公司不一樣，它負責挑選合適的物業管理公司，有點類似於中國的街道委員會，但是權力要大很多，其職能有點類似於地區政府，但又不屬於政府機構。 如果屋主違反了某些規章，它可以強制執行懲罰措施。 還可以在地產上加上扣押權（lien），使得該地產的出售十分麻煩。 這種獨特的職能使得社區管理局在人們口中毀譽參半。 

1.好處 

管理局委員是由小區內的業戶選舉產生，代表了該小區的利益，可以指定適宜的規章維護業主的利益。 

通常有社區管理局的小區環境維護的都不錯，因為管理局詳細地制定了規章，如：必須保持門前草坪的整潔，維持房屋外觀整潔，禁止製造噪音。 如果屋主受到鄰居的干擾，他可以向管理局投訴。 這比向政府投訴要簡單有效得多。 

管理局還可以集小區之力，建造各種娛樂設施，只對住戶開放 ，如：游泳池，健身房，卡拉ＯＫ室，網球場等。 每個住戶不需要花很多錢，就可以享受到這些福利。 

管理局公用私人的物業管理公司，通常效率更高。 如大雪後，小區內街道的雪很快被清理乾淨，如果等當地政府的話，就需要等很長一段時間了。 有些社區還僱用專門的警察，所以社區的犯罪率相當低，業戶感到非常安全。 

2.劣處 

由於管理局製定了諸多的規定，業主的各種活動受到了限制，這使得該社區的住宅相對於沒有社區管理局的住宅有著許多劣處。 

雙重費用：理論上，地方政府向屋主收取地稅，用來提供各項公共服務。 但社區管理局替代了政府，收取管理費提供公共服務。 這等於業主白白繳納了地稅，也沒有享受到服務。 所以把地稅加上管理費，業主的負擔要高於沒有管理局的住宅。 

活動受限：業主對於住宅沒有完全獨立的使用權，諸多活動受到限制。 如：不允許養大於20英鎊的寵物，不能在後院建游泳池，禁止裝衛星天線等。 有些社區還強制規定一些住宅的維修必須僱用制定的公司。 

金融風險：業主沒有辦法控制自己的費用負擔。 如果管理局管理不善，或者不負責任業戶拒交管理費，那麼那些負責任的業戶就要繳納更多的費用來維持管理局運營。 

法律風險：管理局的規定經常會觸犯業主的利益，所以常有業主起訴管理局。 管理局每年要花費一定的資金僱用律師打官司。 一旦輸了，管理局就要賠償巨額的資金，而這些錢自然來自於普通住戶。 另一方面，因為管理局類似公司性質，律師更願意起訴它而不是個人，因為管理局用能力賠償巨額罰款。 

腐敗風險：由於管理局可以自由選擇提供各種服務的公司，很多公司為了拿到合同，會直接或者間接地為委員提供好處，所以經常用管理委員受賄腐敗的現象。 這些行為更增大了業戶的負擔。 

3.買主的注意事項 

在購買有社區管理局的住宅時，除了住宅本身，買主還要詳細考察管理局的情況。 實際上，管理局的狀況對住宅的價值有著不小的影響。 

財政狀況：通常社區有兩個銀行賬戶。 一個叫做經營賬戶(Operating Account)，用來支付社區的日常管理，如：剪草、清理路面等；另一個叫作儲備帳戶（Reserve Account），用來支付不太常見的費用，如：管道洩漏、法律糾紛等。 如果過去幾年經營帳戶一直虧損，或者儲備帳戶的資金很少，這些意味著社區未來需要從業戶收取更多的費用來維持運轉。 如果社區的財政狀況不好，銀行也不願意貸款。 

月管理費（Common Charge）：管理費反映了社區的運行支出，是業戶的固定費用。 買主要詳細檢查管理費所包括的服務內容。 對於獨立性住宅，通常會包括公共地區的維護、社區中心的各種福利設施，有些還包括了電話和網絡。 對於公寓，還會包括提供２４小時熱水，供暖等。 由於各個社區提供的服務不一樣，所以買主很難橫向比較。 總體來說，管理費越低越好。 很多時候，看似管理費高是由於社區提供了很多服務，但並不是每個業戶都需要這些服務，如果業戶不喜歡游泳，那麼他每個月就相當於替別人出錢維護游泳池。 再者，管理費里麵包括的服務很多時候收費高出市場價格，如果業主直接向市場購買的話，可能會有更好的價格。 買家還要注意在過去幾年裡管理費的增幅，以此可以推斷未來管理費的漲幅。 

專用費（Special Assessment）：專用費是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用。 如：社區的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區的一半做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業戶收取額外費用來償還貸款，期限一半是3-5年。 這裡有一個誤區，買家經常認為專用費只是一時的，等償還完，就沒有了。 這其實是很多社區管理局的把戲。 所有買家都希望管理費低，所以管理局就故意把管理費設得比較低，吸引買家，把很多費用轉嫁到專用費里面。 很多買家會發現，當一項專用費結束的時候，另一項專用費會接踵而來，專用費變成了月管理費。 

規章制度：社區對業主的要求越嚴格，住宅的價值就會越低，因為很多買家會往而卻步。 買主在購買前，一定要詳細閱讀所有規章，了解業主的福利和責任。 如：有些社區不允許把住宅作為商業用途，對居住人的人數有上限要求，不允許再社區內養狗等。 如果發現某些條款無法遵守，就要放棄購買，避免以後更大的損失。 有些社區要求投資房要多交20%-50%的管理費，每次更換房客的時候多要交額外的費用，這些都對投資者的投資收益率產生影響。 

社區其他業主的情況：如果社區內有很多業主不繳納管理費或者頻臨破產，這就意味著管理局要從其他人那裡收取更多的費用來維持運營，業主日後的負擔更重。 另外一個潛在的風險是，一旦社區內一個住宅被銀行沒收拍賣，其它的住宅的價格會受到巨大的影響。 因為社區的住宅大都按照統一規格建造的，未來的買家看到相似的住宅有如此之低的交易價格，他便會以此為基準來確定願意支付的價格。 

賣房的規定：在買房時就要考慮到將來賣出時會遇到的問題。 有些社區要求賣出的房價不能低於某個值，有些還規定管理局有優先購買的權利。 

4.業主的注意事項 

不管是投資還是自住，業主都要積極的參與到管理局的各項活動中，這對於維護自身的利益非常重要。 通常管理局每個月或者季度，會開一次會，法律規定會議的內容和決議都要公佈給每一個業主。 業主需要仔細閱讀，了解當前社區的狀況，一方面​​看自己的利益是否得到維護，另一方面是看是否有新的規章需要遵守。 

每年，管理局會開一次全體業戶的大會，公佈小區的財政狀況和選舉委員。 業主最好要參加，在會上可以提出自己的建議並選擇符合自己利益的委員。 如果有時間和精力，還可以參加選舉成為委員，制定規章制度，在維護社區利益的同時，可以更好地維護自身利益。 如果不聞不問的話，很容易受到損失。 筆者就有朋友有投資房，但從來不關心社區事務，結果某一次的社區大會通過對投資房增收30%額外費用，使得他的投資收益大幅縮水。

來源：搜房美國房產網