在美國購買商業地產的美國稅問題

首先，投資者對於持有美國商業地產的方式到底是個人持有，公司持有還是其他方式。美國房地產以公司持有的方式：公司（C-Corp）是需要雙重徵稅的，所以一般來說，利用公司持有往往並不能達到最合理的稅務支出。故此，一般情況下，商業地產都是用LLC (Limited Liability Company)的方式持有。 LLC本身不是一個單獨的商業體，它需要被指定作為一個公司運作，還是被指定為是一個流經實體（Flow Through Entity），最後報稅的情況都以美國個人稅的方式在進行。 LLC是是比較流行的美國地產持有方式，因為它在美國稅的申報、美國稅籌劃和美國稅的繳納方面都有一定的優勢。

其次，在商業地產的持有過程中，投資者都非常關心如何能最大程度地降低美國稅稅負。當然無理由的抵扣是不允許的，一方面它不符合美國國稅局關於美國稅的政策和法案，另一方面也很容易招緻美國國稅局的審計。故此，在商業地產持有階段，投資者一般來說，都會從折舊項考慮，這樣盡可能減免美國稅的稅負。美國稅的實體資產折舊叫MACRS(Modified Accelerated Cost Recovery System)。這個系統將實體的資產分成不同的項，每個項的折舊年限是不同的。例如商業地產是39年，住宅地產是27.5年。投資者持有的地產每年可以進行折舊，來抵扣收入，從而降低淨收益，減低美國稅的稅負。不過，為了更大程度地進行折舊，投資者可以採取區分折舊方式（SegregatedDepreciation），也就是一個地產項目，不用按照整體折舊，而是將其的組成分開。例如，商業地產不僅包括了房屋，還包括了周圍的路，停車位，籬笆等等。這些內容的折舊年限是比較短的。故此，分開折舊可以使這些部分的折舊費用增高，故此在當年的折舊數額提高，降低美國稅徵稅的收入額，從而達到降低美國稅稅款的目的。這種方式美國國稅局是允許的，也是一個很好的降低稅款的美國稅稅務籌劃和實際操作方式。

商業地產如何避稅

A、初級避稅

就是我們購買住宅、商業地產的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。對於以個人名字買投資房產的，可以通過如下方法抵稅：

1). 房子的地稅(房產稅)，保險費

2). 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費

3). 房子的維修費

4). 房東到美國來往的機票，餐旅費

5). 房地產公司的管理費

6). 房地產經紀的中介費

7). 尋找租客的廣告費

B、​​中級避稅

對於用公司名義投資房地產的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優惠法則：

1). 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用

2). 美國公司可以請僱員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。 （就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家裡服務的，也可以算在內）

3). 為美國員工發獎金，禮品，也可以抵稅

4). 以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。

5). 您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。

6). 您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅

7). 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。

8). 您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅遊度假用，這也可以抵稅。

C、高級避稅

這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效：

就是先買第一套，在抵押貸款繼續買。

為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋明了，我省略您買的房產的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠遠大於我的舉例數字。

舉例：您今天用100萬現金購買一個美國商業房產，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的淨收益是8萬美元。這時候您有2個選擇：

A. 您就這麼一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年後將地產原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的淨收入就是260萬。

B.您可以用這100萬的房產去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈餘。以後每年利息會因本金降低而下降，所以您以後的每年淨收入將大於2萬。

你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。

同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，現在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。

雖然每次您都是用100萬現金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。

4棟 投資25萬 *4 年租金 8萬*4 本息6萬*4 年淨收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數字啊。

更可怕的是，20年後，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！

這20年，您的純回報將是 8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金

您要知道，房產價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以後每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大於方法A中的回報。即使咱們為了讓計算簡單明了，不去計較房產升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年裡是方式A回報的 8.6倍！

就是先買第一套，在抵押貸款繼續買。

D、終極避稅

就是上面說的1031法則，賣掉，在貸款買更大的。資產翻倍。

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法，是美國國稅局允許納稅人合法避稅的最后防線，所以我們一般稱為終極避稅。美國稅法第1031條規定：只要您投資等於或是大與原有所得收益的商業或投資用途的地產，您就可以不交原有房產的資產利得稅。

1) 新購房產必須是商業或投資用途

2) 在出售原有房產後，必須在45天內確定一個或以上的重置房產

3) 在出售後的180天內購買重置房產

4) 也可先夠重置房產，再賣掉原有房產

5) 重置房產必須等於或高於原有房產的價格

如果您購買100萬美元的商業地產，在賣掉後得到200萬，在6個月內，您去再投資一棟或是多棟房產總值等於或是超過200萬的房產，您就可以不交稅！您的淨資產增加了100萬，但不要繳納1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典--1031交易法則。

來源：toutiaoabc