CCHPLeak “華人工商地產解密”- 房價、平均價、中間價的迷思

今日座右銘 "年年歲歲屋相似，歲歲年年人不同"

如何知道房屋定價是否合理？如何了解房屋市場走向？是否有一個像道瓊斯指數這樣的指標可以簡單而清楚的告訴我們，地產市場是在漲或跌？答案是－沒有，因為每個社區不同、地理位置不同、學區不同、使用限定不同、買家來源不同；且房子本身更是不同－大小不同，設備不同，設計不同，新舊等也不同。

過去我們用統計原理取附近房屋樣本空間的平均價或中間價來作主要地參考數據，大範圍的統計取樣可以知道房屋市場價位的走勢。而小範圍的取樣則可評估其範圍內房屋的定價是否合理。自從進入大數據時代，真實數據更是取代了統計學中的樣本空間，實際的數字取代統計估算的結果，房屋的價位則更精確的定位出來了。

中間房價與平均房價在地產市場上有何不同的意義呢？中間房價 (Median home price)是地產業常用的幾個市場指標之一。一個地區的中間房價是這麼計算出來的：把所有成交房屋的價格由高至低排成一列，排在最中間的那棟房子的價格就是中間房價。換句話說，一半的房子比中間房價更貴，一半比它更便宜。而平均房價(Mean price) 則是把所有成交房屋的價格相加，然後除以房屋數目。中間房價的優點是它可過濾掉此地區過高或過低的房價，而平均房價則會被某棟天價房屋的售出而拉抬此區房屋價位到高估的地步。舉例來說，假設某社區有五棟房子成交，價格分別為120萬、50萬、45萬、40萬、40萬，用上面的公式來計算，此房屋市場的中間房價為45萬。這些房子的平均價格則有59萬，兩者相差將近14萬元。那種方式較合理呢？此處應是中間房價吧！

房價倘若上漲，自然中間房價和平均房價都會上漲，這代表人們更有能力和意願買房，對市場絕對是個正能量。但這兩個數字會讓我們看到市場上不同板塊的消長，這對於某些專注於房屋市場的投資人，是重要的市場情報。中間房價上漲代表此區域的高價位市場的交易量提升，平均房價上漲代表此區域的房價上漲。投資房地產需要透過長時間觀察這些指標，因為長時間才能抹平每月不同數據採樣可能帶來的不規則跳動，才能觀察到某個社區房市慢慢在產生的蛻變，才能逐漸比較出兩個社區的「檔次」。

華人工商地產網即將於五月份推出革命性的創新地產工具，名字暫定為「任意區域中間房價」，顧名思義，使用者可以在地圖上用滑鼠劃出任意區域，此區域的中間房價和平均房價立刻顯現。相對於其他地產網只能針對於整個城市、整個郵遞區號或整條街而言，這「任意區域中間房價」無形中又提升的地產工具新標準，讓我們拭目以待吧！