商業房地產投資與住宅地產投資的不同

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住宅是人居住的，價格可以沒有什麼標準，但是商業房地產是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價值。在住宅上，一般是採用市場比較法來評估，所以就用已往的銷售數據來做市場價格分析即CMA，但在商業房地產的評估不是用市場比較法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)來分析的。

在商業房地產中，就是要計算投資回報率ROI，CAP RATE，淨現金收入(NETCASH FLOW)，DSCR等來綜合評定一個商業房地產的市場價格(MARKET PRICE 或 MARKTVALUE)。這些數據對於投資市場是非常關鍵的：

(一)對於賣主來說，可以根據這些數據來製定合理的出售價格，不至於滿天要價或者開出低價。

(二)對於買主來說，也是同樣通過專業的計算與分析，來進行投資的可行性研究，然後才做出科學合理的決策。

(三)對於專業的房地產評估師來說，評估商業房地產也是用這些方法，評估師的評估結果要與實際成交價一致時，銀行才會貸款，除非買主原意用現金支付不足的部分。

(四)對於商業銀行來說，也是如此，除了對貸款人的信用，收入考慮之外，還要對物業的經營情況來判斷是否對於這個物業貸款。

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概念解析

ROI：投資回報率。 ROI=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。用於反映投資的綜合盈利能力。

CAP Rate：同ROI類似，但反映的是不考慮有貸款的條件下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。 CAP是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：淨現金收入。如其名稱所述，反映了年或年均利潤。

Net Operating Income：淨經營收入。也就是全年的總收入扣除所有的經營成本(不包括貸款)。

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的縮寫。即收入貸款比。 DSCR就是用一個商業房地產每年的淨經營收入除以每年的貸款額，一般美國的銀行會要求DSCR大於1.2，才會批准貸款，低於1.2就不會。

NNN（Triple Net Lease Investment）投資是一種在美國相當成功有潛力的商業地產投資方式，買家購買商業地產，不需支付以下費用
1) N-地稅
2) N–保險費
3) N–房屋維護費
這些費用皆由承租者負責。 NNN商業地產一般都是帶租約合同，當買家買下商業地產的同時，也一同接手了現有的租約合同，因此買家不需擔心買下物業之後的出租問題。

案例分析

下面我們用一個簡單的案例來熟悉下上述的一些概念。

一個產權式酒店單位，銷售價100萬(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，經營成本是地產收入的30%，銀行要求DSCR大於1.2才批准貸款，請計算每月租金要多少才能符合要求？

1、先計算每月的貸款額，首期30萬，貸款是70萬，30年固定利率，7%，得出每月的貸款是4657元，每年是55880元。把每月的地產收入設為X，一年就是12X，那麼淨經營收入就是70%12X(經營成本佔地產收入的30%)，所以淨經營收入=8.4X。每月地產收入的計算：銀行要求DSCR至少等於1.2，所以年經營收入/年貸款=8.4X/55880=1.2，X=1.2x55880/8.4=7982

每月地產收入要超過7982元才能滿足銀行的貸款審核標準，如果達不到7982元，那麼就要增加首期的數量，直到符合銀行的要求為止，如果買主沒有財力投入高比例的首期，就不可能貸到款。

2、再來計算一下投資回報。在每月地產收入勉強達到7982（剛剛滿足貸款標準）的情況下，ROI=淨現金收入/首期=淨經營收入-貸款額/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000= 11168/300000=3.7%，跟存銀行收益差別不大。每年的淨現金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元

CAP RATE=淨經營收入/銷售價=0.7x12x7982/100萬=6.7%CAPRATE在合理的範圍內（通常美國商業地產的CAP在5%-10%之間）。

來源：toutiaoabc