如何投資美國商業地產

目前美國商業地產規模高達11萬億美元，占美國國內生產總值比重的10%以上，是居民地產市場的一半、美國股票市場規模的兩倍。和單買房出租不同，商業地產的經營可以讓你獲得美國公司經營的經驗，融入美國主流社會。
商業地產是指除居住以外的建築集合，像購物中心，百貨大樓，加油站，寫字樓，酒店等。基本的買賣流程與一般的住宅並沒有本質上的不同，但需要關注的重點和風險，回報卻與住宅類房產有很大區別。無論您是移民到了美國，還是人在中國，美國的商業地產投資都是獲得長期，穩定收入的一種有效方式。

無論在世界各地，最基本的商業地產投資要素都大同小異。比如地段地勢，交通便利性，人流狀況，該區域購買力消費力，城市規劃​​對該處地產的影響，比價，收益率等。如果是以零售業為主的各種地產，比如購物中心，百貨公司大樓等等，還要考慮當前租客情況，租約情況和租金收益情況。以零售業為例，美國市場上有上萬個商業地產，平均出租淨回報（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%屬於回報率很好的項目了。專業，認真地評估賣方提供的CapRate報告非常重要。如果當前的租客是全國知名的大型企業，口碑一流，租約較長，則吸引力會更強，但報出的CapRate會比較低，比如6%以下，反之應該要求較高的caprate如9%或更高來抵消風險。

此外，如果不是單一租客，則需綜合考慮所有租客的租約，租金情況。另外，對一些租金明顯很高的租約，他們可能不是真正的租客只是來拉高了物業的出租率，很快可能離開，扛抬高了賣價，要特別小心。

美國現在比較流行NNN的三淨租約模式，意思是租客除了繳付租金，同樣承擔地稅，保險和維護的開銷。這種模式一定程度上保護了業主，免去了業主很多麻煩。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐館等，租期短，淨回報很高，甚至15%。但這樣的商業地產，往往伴隨很大的風險和很多不確定因素，作為不熟悉當地的外來人，不要只被數據迷惑，去碰之前還需三思。

​

美國商業地產投資優勢

1. 永久產權
和中國40年的產權不一樣，美國的商業地產的產權是永久的，包括土地下面的礦產和地下水等自然資源都是歸產權方所有的。

2. 高收益
美國的房產年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內租售比在1/50甚至更低。美國商業平均收益率6-8%，中國基本低於4.5%。由於美國市場是屬於國際市場，從長遠的角度，也更為穩定。

3. 簡單管理
商業地產中零售商舖和工業地產等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。

4. 投資策略靈活
在美國購買商業地產投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，並為您聯繫銀行協助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現金全款買房了，買房後需要現金流周轉，您還可以做Refinance，用已購房產找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產股權。

來源：toutiaoabc