美國人為什麼更喜歡借房貸

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前段時間，一條題為《奧巴馬夫婦財產公開也是房奴有長達30年的房貸》的新聞讓國人非常震驚，尤其是對年均收入百萬、甚至幾百萬的美國總統夫婦買下一套價格在50萬到100萬美元的房子，居然需要以5.625%的利率借貸長達30年，這種"寒酸"程度顯然超出了很多國人的想像。但多數美國人對此卻覺得是理所當然，按這個定義來說我也是房奴，不光我，就連我們很多的醫生、律師、商人、教授等所謂的上層中產階級的朋友們也是房奴，他們多數收入很高，其中的不少人也拿得出付清房價的現金，但極少人會這樣去做，這是由美國的房貸結構、稅收政策和由此衍生的合理理財方式而決定的。

在美國借房貸比較容易，管理十分規範，房貸的利率也比較低。美國的房貸有全額貸款、支付20%首付其餘80%貸款和其他的首付貸款比率等方式，全貸的缺點是不能免其中的一項特別保險，而且計算貸款的"點數"要增高，會拉高總貸款金額甚至利率；而首付20%的房貸是比較推薦的，市面上講的15年、30年等貸款利率講的就是這一種。美國的房貸以定息為主，只要有相對穩定的收入、房貸月付不超過總收入三分之一、貸款人有良好信用記錄的話，主要住宅的房子一般都能申請到定息貸款，像近兩年的30年房貸利息一直在5%以下，這算是比較低的。若是收入不穩定、信用有局限或者是度假屋的第二、第三套房子等，在藉不到定息房貸的時候也可以去借可調節利率的房貸，比如我們一套度假屋上的房貸就是這種，每五年調整一次，每次調整程度正負不能超過2%，最高利率不能超過8.5%等。美國房子由專業公司進行房地產保險，房子壽命很長，百年以上的也常見。

由於定息房貸的利率相對較低，這決定了很多人就是有現金也不願砸在房子裡，因為從理財的觀念來看，只要投資回報率能超過房貸的定息利率，有閒錢就應該拿去投資而不是屯在房子上。所幸的是，美國各種投資渠道很多，且規範，投資環境成熟，也有不少專業的投資人員和機構，如果工作的話還可以享受單位的投資計劃和福利，比如我工作的弗吉尼亞僱員系統就有退休資金等的福利，由專業公司打理投資事宜，今天我特意算了一下，從我工作到現在比起存進去的本金漲幅約35%，這比房貸的利率可要高多了，所以很多人和我一樣，寧願按部就班去還房貸而把剩下的錢拿去投資，當然投資也有風險，但從長期看，只要合理投資，在美國的投資回報率都會超過房貸利率的。

房貸利率較低導致的另一個​​趨勢是只要藉得到房貸的話最好先藉著，而拿錢去干其他的事情或存錢以應不時之需，因為其他的如買車、生病等原因突然需要錢的話可能藉不到或至少借不到這麼低利率的貸款。有人會說，若借30年共30萬美元貸款的話，連本帶利最後要還銀行50多萬美元，但是如果考慮進去地價、房價的變化和通貨膨脹因素的話，30萬的房子30年以後也差不多等值50萬美元，除非你沒有好好維護、保養和更新。

美國人傾向借房貸還因為有重要的稅收福利。美國人在世界各地所有的收入都要繳納聯邦、州(個別免州稅的美國州房地產稅則高)、社會安全等稅，取決於不同人的收入水平，這筆稅要占到總收入的0 %到39.6%之間不等，但是繳納房貸中的利息部分是可以免稅的，別小看這筆錢，如果你的繳稅比率在20%，而這一年你付的房貸中有1萬美元是利息的話，你不僅有1萬美元不需要付稅，而且你的總淨收入也會因此下降，甚至降到拉低個人收入稅百分點的程度。

當然，多數美國人借房貸的原因是沒有那麼多的現金。就像前面說到的，美國的有錢人有現金的話會拿去投資，而沒錢人因為有房貸也不必非要等到攢夠全額才來買房，只要攢夠首付並有良好的信用記錄就可以提前享受否則買不起的大房子。拿奧巴馬來說，這些年他一直做服務社會的工作，開始收入極少，當選議員後的收入也不過一年十來萬美元，而那時米歇爾的年收入是三十多萬美元，兩個人加到一起五十萬美元左右，付稅後拿到手約三十多萬美元，再加上兩個孩子，買一套價格在50到100萬之間的房子肯定要藉貸款。奧巴馬現在做總統的年薪是四十萬美元，米歇爾沒有收入，好在有了出書等額外進項，但這些都是一次性的，華盛頓首府的生活消費要比芝加哥高得多，還有倆孩子都在昂貴的私立學校，再加上在美國政客絕對不可能有灰色收入，想必要奧巴馬夫妻拿出很多現金的話也是很難的。

擁有一棟自己的獨立屋是美國夢中很重要的一部分，因此只要條件允許，美國人一般都會選擇借貸買房。在美國買房子帶地，個人財產的擁有權被憲法保護，所以買後就屬於你了(即使上面有房貸)，連警察沒有搜查令的話你都可以拒絕他們進入。更重要的是，房子給了你一個家的所在，它也是你緊急情況下的現金來源(cash value)，你可以進行二次貸款來應付非常之需，當然這要考慮自己的償還能力，現在銀行也吸取了幾年前次貸危機的教訓，對次貸的審查比較嚴了。對收入不高的人來說買下一棟房子也是自己的退休保障，除美國社會安全退休保險等福利外，美國聯邦政府還有一個叫做"逆向抵押房貸"(reverse mortgage)的項目來補償有房者的養老所需，只是房主死後房子會被政府收回。在這裡我想多提的一句是，這種方式不大適合中國的養老，尤其考慮到現在國內的不少房子十來年就裂了、二十來年就塌了的現實，還是大力發展社會養老保障為好。

借房貸也有缺點，其中最大的缺點是若某一天因丟工作、生病等原因一下子付不起月付了，連續幾次後銀行會拿走你的房子(foreclosure)進行拍賣，但這必須經過規定的法律程序才能進行，不僅會要一段時間，而且這些年你付房貸積累的現金(equity，超過你欠銀行的部分)價值同樣受法律保護，也就是說若拍賣房子的價格超過你所欠的貸款，銀行必須返還你餘額部分。為了避免出現支付不起月付的情況，最好的做法是在藉房貸前考慮清楚自己的償還能力，並有應付特殊情況下某些收入減少甚至消失時的應對方案，能做到這一點並綜合考慮上述所有的優點，在美國借房貸是一個非常不錯的理財選擇。

來源：新浪網